房子还贷期间可以卖吗？别慌，这事儿比你想的简单_房产

说实话，我每天在后台都能收到好几条类似的私信，问的人语气都差不多，带着点试探和忐忑，我能理解，毕竟房子这事儿，搁谁身上都是大事儿，你辛辛苦苦供了几年贷款，突然因为工作调动、换房或者其他原因想把房子卖了，脑子里第一个蹦出来的问题肯定就是：贷款还没还清，这房子能卖吗？

答案是：当然可以卖。 但怎么卖,里面门道不少。

你千万别以为得先凑齐几十万把贷款一次性还清了才能卖房，现实生活里，大部分卖房的人都是靠着下一笔房款来解押的，这操作就像你拿A卡的钱还B卡的账单,周转一下的事儿。

先弄明白，你手里攥的是“抵押权”不是“所有权”

咱们把法律那层窗户纸捅破，你贷款买房，房子抵押给了银行，但你拥有的是房屋的所有权，银行手里拿的是一张“他项权证”，也就是抵押权，简单说，房子是你的，但银行在它上面盖了个戳，意思是“这房子欠我钱，没还清之前不能随便过户给别人”。

你卖房的本质，就是要把这个“戳”给消掉，同时把所有权转移给买家，这个消“戳”的过程，行话叫“解押”。

卖房“解押”的三种主流玩法（实操版）

我见过太多人卡在这第一步，其实路子就三条,你挑一条适合你的。

用买家的首付款来解押（最常见）

这是目前市场上90%以上的操作方式,流程大概是这样的：

你和买家谈好价格,签完居间合同。
买家把首付款（通常得覆盖你的剩余贷款本金）打到你的还款账户，或者通过资金监管账户。
你去银行申请提前还款,拿到结清证明。
去房管局注销抵押,然后办理过户。

这里面有个细节得注意：买家的首付款是打给你的，你要确保这笔钱能顺利还贷。 如果首付款不够还贷，那就需要卖家自己补差价，或者跟买家商量，他多付点首付、你降点价，这是最好沟通的环节，但也是最容易起纠纷的环节，记得，一定要通过正规中介或者银行资金监管来做，别怕麻烦,这是保护双方。

方式	适用场景	缺点
买家首付解押	买家全款或首付比例高，你急卖	对买家资金要求高，且需要买家信任你
卖家自筹资金解押	你有闲钱或能从亲友借到钱	占用你的现金流，资金压力大
带押过户（划重点）	你不想筹钱，买家也愿意配合	目前仅部分城市支持，且需银行同意

自己凑钱解押（最稳妥，但累）

如果你手头刚好有一笔闲钱，或者能从亲戚朋友那儿周转一下，那这事儿就变得特别简单，先把贷还了，拿回大红本，然后随便你怎么卖都行，这方法最省心，但也最耗钱，毕竟你把钱套在房子上，如果房子一时半会儿卖不掉,资金就压在那儿了。

带押过户（新政策，真香）

这个我得好好说说，这是近两年国家大力推行的一项便民政策，以前的老规矩是必须先解押再过户，现在新规矩是，你可以带着抵押直接过户给买家。

啥意思呢？就是银行不用先把贷款结清，你把房子卖给张三，张三的贷款银行直接跟你的抵押银行对接，把剩余贷款平移过去，或者直接让张三的贷款资金优先还你的贷款。你这个“卖房人”全程不需要接触那一大笔钱，风险降到了最低，目前很多一二线城市都已经落地执行了，你打电话问问你的贷款银行，支不支持“带押过户”，如果支持,那就是最优解。

卖房前，这三笔账你得自己先算清楚

别光想着卖多少钱，这钱到手前还得扒好几层皮，我给你列个清单,你拿笔划拉一下：

剩余本金：这个就是你欠银行的钱,房管局或银行APP上能查到。
违约金：很多银行对于提前还款有违约金，尤其是贷款前1-3年内，一般是剩余本金的1‰到三倍月息不等。这个必须提前去银行问清楚,否则跟你预期差个几千块都是常事。
中介费及税费：你的房子是否“满五唯一”？如果是，个税能省一大笔，税费这块，通常契税是买家出，个税和增值税是卖家出，但实际交易中通常转嫁给买家，所以你得搞清楚你的房子报价是“净得价”还是“含税价”。
评估费/解押费：有的银行办解押会收个几百块的手续费，小钱,但也要算进去。

最后那个灵魂拷问：什么时候卖最划算？

很多人纠结时机，我跟你说句实在话，还贷期间卖房，你的成本主要就俩：一是利息差，二是提前还款的违约金。 如果你现在的房贷利率是3.9%，而市场理财收益只有2%，那你多还一天贷款就等于多亏一天，如果你打算换房，而且新房的贷款利率更低，那越早卖越划算，别总想着等房价涨回最高点，那个点，大概率你等不到了，落袋为安,有时候比什么都强。

卖房这事儿，就跟拆线头一样，找准那个线头（解押方式），轻轻一拉，后面就顺了，别自己吓自己，先打电话给银行问问你的基本情况，再决定走哪条路，毕竟，日子是往前过的，房子是为人服务的，不是为房贷服务的,祝你顺利。

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房子还贷期间可以卖吗？别慌，这事儿比你想的简单

先弄明白，你手里攥的是“抵押权”不是“所有权”