还贷房子能强制执行吗？这事儿你得搞清楚_房产

“哥，我这房贷断供三个月了，银行说要起诉我，还要把我房子强制执行了，我就纳闷了，这还贷的钱我都没还完，房子还是银行的抵押物，它能直接把我赶出去吗？”这个问题问得挺实在的，也是很多背着房贷的人心里打鼓的地方，今天咱们就掰开揉碎了聊聊，还贷的房子到底能不能被强制执行。

先说结论：能，但不是你想的那样简单

很多人以为：“房子是我的，银行只是借钱给我，我断供了它能拿我咋的？”这种想法很危险。房贷断供之后，银行完全有权利申请法院强制执行你的房子，这不是银行暴力收房,而是走法律程序。

但这里有几个关键点你得搞明白：

强制执行的前提是什么？

不是说你今天断供，明天法院就来贴封条，银行要强制执行你的房子,得走一套严格的流程：

你连续逾期几个月（通常是3-6个月）
银行催收无果
银行起诉到法院
法院判决你败诉
判决生效后你依然不还钱
银行申请法院强制执行

这套流程走下来，快则半年，慢则一两年，所以别听风就是雨,断供了还有缓冲时间。

唯一住房就能豁免执行吗？

这是大家最关心的问题，以前确实有规定说，如果被执行人只有一套住房，法院不能强制执行,但那是老黄历了。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，即使是你唯一的住房,满足以下条件也可以被执行：

条件	具体说明
有居住保障	法院会给你保留租房费用，通常是当地租金水平的6-8年
有替代住房	你可以用小户型住房，或者领租房补贴
恶意逃债	如果你是为了躲债故意换小房子，法院照样执行

说白了，“唯一住房”不是免死金牌，法院会考虑你的基本居住权,但也不会让你拿房子当挡箭牌。

那法院到底怎么强制执行你的房子？

这个过程比你想象的要复杂，不是简单贴个封条完事,大概分几步：

查封房产：法院会先查封你的房子，禁止你买卖、过户
评估房产：找专业机构给你的房子估价
拍卖房子：在网上司法拍卖平台公开拍卖
还清贷款：拍卖款项先还银行，剩下的才给你

我有个邻居就是这么栽的，他炒房亏了，断供一年多，最后房子被拍卖。拍卖价往往比市场价低10%-20%，他不仅没赚到钱,还欠银行一笔违约金。

能不能跟银行商量着来？

能！而且我建议你试试，很多银行其实不想走到强制执行那一步，因为对他们来说也费时费力,你可以尝试以下几种方式：

申请展期：跟银行说暂时困难，要求延长还款期限
变更还款方式：等额本金改等额本息，降低月供
暂时只还利息：有些银行允许短期内只还利息不还本金
转让房屋：自己卖掉房子还贷，比被拍卖值钱

我表弟就是这么干的，他失业半年，主动找银行谈，银行给他办了6个月的延迟还款期，只还利息，虽然利息加上去了,但房子保住了。

强制执行对个人有什么影响？

这事儿比你想象得严重,不光是房子没了那么简单：

征信黑名单：你会被列入失信被执行人名单，俗称“老赖”
限制高消费：坐不了高铁飞机，住不了星级酒店
影响子女：子女不能上私立学校
强制执行费：你得承担拍卖费、评估费、执行费

我认识一个老板，就是因为一套房子被强制执行，信用记录坏了五年，后来想贷款创业都批不下来,所以真不是闹着玩的。

那如果房子有共有人呢？

比如你和你媳妇儿共同买的房子，你是不是觉得，只要媳妇儿不同意，法院就不能动？错！

如果贷款是你俩共同签的，那法院可以强制执行整栋房子。区分的是份额，而不是能不能执行，拍卖之后，你的那份还债，你媳妇儿的份额扣除债务后归还她,实际操作中法院会尽量保留她的份额。

还有一种情况，如果你爹妈帮你付了首付，他们也有份额，那情况就复杂了，得他们主动提出来,法院才会考虑。

那我该怎么办？

如果你现在正面临断供风险,我给你几个实在的建议：

别硬扛：越早跟银行沟通，谈判筹码越大
别耍小聪明：转移财产、低价卖房给亲戚，都会被法院认定为恶意逃债，后果更严重
找个律师：涉及金额大的话，花几千块钱找个专业律师，比你自己瞎琢磨强
考虑止损：如果确实还不起，主动卖房比你被拍卖强，至少能多留点钱

就像我另一个朋友，他公司破产前果断把自己的房子打折卖了，虽然亏了几十万，但至少没上黑名单,现在又靠打工慢慢翻身了。

其实吧，银行也是做生意，不是非要跟你过不去。强制拍卖对银行也是麻烦事儿，流拍了还得打折再拍，所以你主动沟通,对方往往愿意配合。

说到底，房贷这东西，签了就认真还，实在还不起，也得想办法体面收场，别等到法院上门，那时候就被动了。还贷中的房子能强制执行的，只是时间早晚和过程长短的事儿。

日子还得过,别为一套房子把自己十年八年的信用都搭进去。

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