舟山投资房子怎么样？说点大实话，帮你少走弯路_房产

这两年只要聊起买房投资，总绕不开舟山这个名字，我有个杭州的朋友，去年跑到舟山长峙岛看了一圈，回来跟我说：“那边售楼处里全是上海人和温州人，感觉再不买就亏了。”但舟山投资房子到底怎么样？这事真不能听中介单方面吹,我们得掰开揉碎了看。

先看大方向：舟山的基本面跟你想的不一样

很多人一提舟山，脑子里就是“普陀山烧香”和“梭子蟹吃到爽”，但投资房产得看产业和人口，不能光看风景，舟山确实有国家级新区、自贸区这些头衔，还有波音完工交付中心落地的实打实利好，但一个残酷的事实是：舟山常住人口在浙江地级市里排倒数，大概就117万左右。人口基数小，意味着二手房接盘侠的数量天然有限。

不过话说回来，舟山有一样东西是别人抢不走的——深水岸线资源，宁波舟山港的货物吞吐量连续十几年全球第一，这背后是强大的临港工业和油气储运产业，如果你在册子岛、金塘岛或者岱山那边看房子，逻辑就跟临城新区完全不同，海岛经济的“孤岛效应”在舟山特别明显,岛与岛之间的房价能差出两三倍去。

区域选择：不是所有舟山房子都值得碰

临城新区：全村的希望

这是舟山市政府所在地，也是目前唯一像“城市”的地方，银泰百货、舟山医院、南海实验学校都在这，我查了下安居客的数据，临城核心区次新房挂牌价大概在1.8万到2.5万每平，比定海老城贵不少，投资这里赌的是“虹吸效应”——整个舟山的改善需求都在往这里挤，自住兼投资买这里最稳，但指望暴涨不现实，年化5%到8%就偷着乐吧。

长峙岛：理想很丰满，现实很骨感

绿城把如心小镇炒得火热，海景确实漂亮，学校也确实引进了绿城育华，但你要冷静想一下：这个岛上的二手房流动性非常差，我有个温州朋友2019年花300万买了一套89平的，今年挂280万，挂了半年连看房的人都几乎没有，海景房的通病就是——卖相好，出手难,度假需求和刚需是两码事。

岱山、嵊泗：除非有内幕，否则别碰

这些离岛的房子，以前几千块一平没人要，现在靠着“舟岱大桥通车”“嵊泗列岛旅游开发”故事涨到一万出头，但你真要买，得做好持有10年以上的心理准备，那边租客主要就是渔民和旅游从业者，租金回报率低到可怜，可能还不到1.5%，除非你冲着以后养老自住去,否则纯投资就是给自己找罪受。

钱怎么算？账要一笔一笔抠

咱们算笔实在账，一套临城100平米的房子，总价200万，首付60万，贷款140万，30年期，按现在3.1%的公积金利率算（商业贷大概3.7%），月供得6000多，而这样的房子在临城能租多少钱？我看了贝壳的数据，精装修三房月租金大概在3500到4500。租售比惨不忍睹，大约1:450，也就是说,光靠租金回本得等近40年。

更扎心的是持有成本，舟山虽然不限购，但税费方面，不满两年的房子增值税及附加大概5.3%，个税1%或差额的20%，如果你五年内要卖，交易成本吃掉差不多7个点，这意味着房价五年至少要涨25%你才能保本，而从过去五年舟山房价走势看，除临城个别楼盘外，整体涨幅极为有限,跑输理财的大有人在。

谁适合买舟山的房子？我说点掏心窝的

人群类型	能不能买	理由（一句话）
上海退休老人	✔️ 可以，但选临城或长峙岛一楼带院	环境好，医疗配套够用，总价低
宁波投资客	❌ 慎入	回报率不如宁波主城区老破小
舟山本地改善族	✔️ 果断置换临城	自住属性强，抗跌
纯外地投机者	❌ 千万别	你连盘都看不过来，凭什么挣钱

说三个没人跟你讲的细节

第一，舟山的房贷政策比一二线城市更友好，首套房利率能谈，部分银行对优质客户还有优惠，第二，海沙房问题在部分早期楼盘存在，特别是一些2005年前交付的老小区，外墙脱落和钢筋锈蚀问题严重，看房时务必查看竣工备案表，第三，物业费不便宜，岛上海风大，外墙清洗和绿化维护成本高，很多小区物业费在2.5元/平/月以上，一套100平的房子一年物业费就3000块,持有成本不能忽略。

所以舟山投资房子怎么样？我的看法是：这是一个典型的“慢城市”，适合用长期眼光来对待，不适合指望短期暴富，如果你正好有闲钱，又喜欢海风的味道，买一套临城的房子，周末过去住住，顺便等它慢慢升值，这个逻辑成立，但你要是加杠杆、套信用卡、憋着两年倒手赚差价——那我劝你，趁早去机场,回上海好好上班吧。

投资这件事，有时候不是看哪里房子好，而是看哪里适合你，舟山挺好的，但未必适合每一个人，你手里那点辛苦钱,还是别轻易交给海风去吹了。

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