甘露园租房子，一个住了五年的人，把知道的都告诉你_房产

为什么偏偏是甘露园？

说到在朝阳区租房,大多数人第一反应是望京、双井、常营，甘露园？很多人甚至没听说过这个地名，我第一次来这儿看房，是中介带着七拐八拐进来的，当时心里还嘀咕：这地儿行不行啊？结果一住就是五年，中间换过两次房，但都没离开这个片区，你要问我为什么？我可能会告诉你：甘露园是那种住久了就离不开的地方。

甘露园位于朝阳路和青年路之间,严格说属于八里庄街道，它的地理位置特别有意思——往西是国贸CBD，往东是通州副中心，往北是三里屯，往南是欢乐谷，你说它偏吧，出门就是朝阳路，公交线路多得数不过来；你说它热闹吧，走进小区那条街，又能瞬间安静下来，这种闹中取静的调调，在四环内真不多见。

甘露园租房，先搞清楚三件事

第一件事：这里的房子分三六九等

甘露园的房子不是统一的小区,而是由好几个不同年代、不同品质的楼盘组成，我刚开始找房的时候特别懵，因为中介推的房子差价特别大，后来才摸清门道：

类型	代表小区	房龄	租金区间（一居）	特点
回迁/老小区	甘露园南里	2000年前后	4500-5500元	得房率高，但户型老，很多没有电梯
商品房（普通）	甘露园西里	2005-2010年	5500-7000元	电梯房，小区有基本绿化
品质盘/带电梯	东恒时代	2010年后	7000-9000元	人车分流，物业好，靠近地铁

这里头门道特别深。同一个“甘露园”的地名，租金能差出近一倍，刚来的人容易只看总价，忽略房龄和配套，我第一年住的南里老小区，冬天暖气倒是足，但水管老化严重，修了三次，第二年换了西里带电梯的，多花一千多块，生活质量完全不一样。

第二件事：交通便利是真的，但要分方向

甘露园最近的地铁是六号线的青年路站，从小区走过去大概10到15分钟，还有在建的22号线，据说会设甘露园站，但具体通车时间还不好说，公交方面，朝阳路上的快2、488、615都能坐，高峰期去国贸半小时能到。

这里有个大家容易忽略的点：如果你在国贸上班，早高峰走朝阳路其实挺堵的，反倒是骑电动车或者共享单车，走通惠河北路，20分钟能到，所以选房子的时候，别光看地铁距离，还得看你公司的具体方位，我有个朋友住甘露园但在中关村上班，每天通勤一个半小时，后来实在受不了就搬了。

第三件事：租金水平和砍价空间

2024年的行情来看,甘露园一居室整体在5500到7000之间，两居室7500到9500，相比双井同样的房型，能便宜两成左右，但有个趋势要留意：这两年甘露园租金涨得挺快，尤其是品质好的电梯房，几乎一年一个价。

砍价这事儿得看时机。年底（11月到次年2月）是淡季，空房多，房东心态软，一般能砍下200到500，如果是毕业季（6到8月），不涨价就不错了，就别想着砍价了，我自己换房的经验是：多看看周边小区的挂牌价，心里有底了再谈，别一上来就大刀，容易谈崩。

住在甘露园的真实体验，好与坏都说说

好的方面，确实让人安心

吃，甘露园最让我舍不得的就是吃，朝阳路两边全是小馆子，从早餐的包子油条到晚上的烤串小龙虾，十几年老店特别多。西里门口那家河南烩面，搬走三年了我还惦记，再远一点，朝阳大悦城就在地铁一站路，想吃好的逛商场，骑车十分钟。

生活便利度，甘露园周边的底商特别全，什么修锁配钥匙、干洗改衣、水果蔬菜店，基本下楼就能解决。菜市场有好几个，价格比盒马便宜不少，我租的房子楼下就是药店和理发店，晚上加班回来，什么都能买到。

还有一个隐藏优点——社区氛围，甘露园住了很多在国贸上班的年轻人，也有不少老北京，小区花园里白天全是遛娃的，晚上是跑步的，我在这儿住了五年，邻居换了好几拨，但大家见面都打招呼。这种烟火气，住公寓楼是感受不到的。

不太行的地方，得实话实说

早晚高峰是真的堵，朝阳路本来就窄，再加上公交和私家车混行，早上七点半到九点，开车基本就是挪，所以住这儿的人，要么地铁，要么骑车，要么错峰。

部分老小区物业管理约等于没有，我住南里那阵，楼道灯坏了半个月没人修，垃圾堆在楼下两三天才清一次，看房的时候一定得白天去一次、晚上去一次，看看路灯、垃圾清理情况，别被白天的光鲜骗了。

还有噪音问题，靠朝阳路一侧的房子，晚上大车经过挺吵的，我第二套房子临街，头两周没睡好觉。租的时候一定问清楚朝向和楼层，最好亲自关窗听一下隔音效果。

怎么找到合适的房子？几条实操建议

找房渠道，说来说去就这几招。链家、我爱我家这类正规中介，房源真实度高，但中介费一般是半个月租金，有点肉疼。豆瓣租房小组、闲鱼、小红书上的个人房源，能省中介费，但得自己擦亮眼睛，看房前先视频验证，别提前交定金，还有一种方式——现在很多小区业主群会在门口公告栏贴招租信息，完全可以自己溜达进去看，我就见过不少人这么租到房子的。

看房要看哪些细节？除了常规的采光、通风，我建议重点看这几处：

厨房和卫生间角落有没有发霉，这是漏水的前兆。
开关插座是不是松动，老房子常有电路老化问题。
窗户密封条是否完好，直接影响冬天保温和隔音。
小区垃圾投放点距离，太近了夏天有味道，太远了扔垃圾麻烦。
问清楚热水器是电还是燃气，电热水器容量够不够，冬天两个人连着洗澡很容易是冷水。

合同里必须写清楚的东西：房租付款方式（押一付三还是押一付一）、维修责任（比如空调坏了谁修）、能否养宠物（很多房东不让，或者额外收押金）、中途退租怎么扣钱、水电燃气怎么结算，口头说的一定落到合同上，我有个朋友就是被中介口头承诺“住满一年退押金”，结果退房时各种理由扣钱，扯皮了好久。

甘露园租房常见问题，逐一解答

问：这边房租还会涨吗？ 短期看，地铁22号线开通前，涨势会比较平缓，但一旦通车，甘露园站周边租金大概率会上一个台阶。要想捡漏，趁现在。
问：晚上一个人住安全吗？ 甘露园治安在朝阳区算中等偏上，小区都有门禁，周边街道晚十点还有夜宵摊子，人气旺的地方相对安全，但老小区楼道灯暗的，尽量选楼层低一点的。
问：停车方便吗？ 老小区停车位极其紧张，晚上七点以后基本没位子，西里和东恒的地下车库有月租，但价格不便宜，一年下来得两万左右。建议不是每天开车通勤的，慎重考虑停车问题。
问：带小孩住合适吗？ 甘露园南里旁边有个甘露园小学，朝阳区算中规中矩，幼儿园有几家私立，得提前排队。医疗方面附近有个民航总医院，看小病没问题，大病还是得去朝阳医院。

最后叨叨几句

搬来甘露园之前,我也犹豫过——这地方没名没分的，图什么？住久了才明白，租房子找的就是那个“下班后想回去”的感觉，虽然它不完美，早上会堵车，小区旧了点，但晚上走在朝阳路边，看到烤串摊冒着热气，听到邻居遛狗时聊天的声音，就觉得这城市没那么冷冰冰。

最近在换第三套房,还是在甘露园，看房的时候，中介问我准备搬哪儿去，我笑了笑：“不搬了，就这儿吧。”

你要是来甘露园看房,别光看那些光鲜的推介。去南里那排老楼下站一会儿，看看晾出来的衣服，听听窗户里传出的电视剧声音。那种踏实的日子，才是这儿最贵的东西。

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