有官司的房子能买卖吗？律师朋友说漏嘴的实话_房产

前阵子我一个朋友看中一套二手房，价格比市场价低了两成，心动得不行，中介悄悄告诉他：“房东在打官司，急着用钱，所以便宜卖。”他跑来问我：“你说，有官司的房子能买卖吗？”

我直接反问了他一句：“你想买，但你能顺利过户吗？”这个问题才是关键。

先把“官司”俩字拆开看

“有官司的房子”其实分好几种,不能一概而论。

如果你碰到的情况是以下这些，基本可以放心买：

房东和别人有债务纠纷，房子被债主起诉了——这种属于“普通债权纠纷”，房子不是涉案物，不影响买卖
房东离婚打官司分财产——只要对方同意卖，或者法院判了归属，也能交易
房东和别人有合同纠纷，和房子没关系——放心，不影响过户

但如果是下面这几种，麻烦就大了：

房子被法院查封了——这是最麻烦的，查封期间，房管局不给过户，你付了钱也拿不到房产证
房子本身是涉案物品——比如是诈骗案里的赃物，或者继承纠纷里争的对象，这种千万别碰
房子有抵押——很多人不知道，有抵押的房子也属于“有纠纷”，但不一定不能买

最容易踩坑的情况：查封房

我再说得直白点：法院查封的房子，买卖基本等于赌博。

查封分两种，一种是“诉讼保全查封”，就是官司还在打，法院先封了房子防止转移，另一种是“执行查封”，官司打完了，房东输官司没钱赔,法院封了房子准备拍卖。

不管是哪种，查封期间房管局系统里会显示“限制交易”，你签了合同、付了款，去过户时系统直接弹窗：该房产已被查封,无法办理过户登记。

这时候你钱给了，房不是你的，怎么办？只能去找查封的法院申请解封，但解封的条件一般是——房东还清债务，或者你替他还清债务，房还没到手，先倒贴一笔债,你说冤不冤？

那有抵押的房子能买吗？能，但要会操作

很多人一听“有抵押”就害怕，其实有抵押不等于不能买，关键看房东怎么操作。

最常见的情况是：房东按揭买了房，贷款还没还完，房子抵押在银行，这种房子可以买卖,但流程要变：

常见做法是“转按揭”——买家申请贷款，银行批了后，新房贷款先还掉旧贷款，解押后再过户
部分地区可以“带押过户”——2023年起很多城市试点，有抵押的房子直接过户，抵押跟着房子走

但要注意：如果抵押给的是民间借贷公司，或者有多笔抵押，操作起来就复杂得多，尤其是“二押”“三押”,买家风险极大。

一张表说清楚：有官司的房子能不能买

官司类型	能不能买卖	风险等级	需要特别注意
普通债权纠纷（和房子无关）	可以	低	确认房东不是故意隐瞒
离婚财产分割	可以	中	确认双方都同意签字
房子被查封	不可以（查封期间）	高	别被“便宜”冲昏头
房子是涉案物	不可以	极高	坚决不碰
有抵押（银行按揭）	可以	中低	走“带押过户”最安全
有抵押（民间借贷）	谨慎	高	先确认有无二押三押

我朋友最后买了没？

说回开头那个朋友，我让他先去房管局拉了房产查册（也就是不动产登记信息），发现那套房子果然被两家法院查封了——一家是因为房东欠工程款,另一家是因为房东老婆起诉离婚要分房子。

他当时还想再谈谈价格，我说：“你就是谈出白菜价，封着你也过不了户，付了钱就等着打官司吧。”他最后放弃了。

说实话，便宜的东西往往藏着你看不见的代价。 有官司的房子不是完全不能买，但你把上面那张表对照看清楚,再决定要不要冒这个险。

你要是真看中了一套便宜房子，先别急着交定金，三步走：拉查册→查查封→看抵押情况，这三步走完,你心里就有数了。

本文来自作者[kyadmin]投稿，不代表枝江市欲稻咚商贸行立场，如若转载，请注明出处：http://www.rffaxv.cn/post/%E6%9C%89%E5%AE%98%E5%8F%B8%E7%9A%84%E6%88%BF%E5%AD%90%E8%83%BD%E4%B9%B0%E5%8D%96%E5%90%97%EF%BC%9F%E5%BE%8B%E5%B8%88%E6%9C%8B%E5%8F%8B%E8%AF%B4%E6%BC%8F%E5%98%B4%E7%9A%84%E5%AE%9E%E8%AF%9D.html