上个月，我一个在贵阳工作的朋友老张突然打电话来，说他看上了普定一套二手老房子，问我值不值得入手，他可不是什么投资客，就是个普通上班族，手头攒了点钱,想在房价还没起飞前占个坑。
说实话，我当时第一反应是——普定？那个安顺下面的小县城？二手老房子？
但架不住他天天问，我索性自己开车跑了一趟普定，前前后后待了一个月，把县城里挂牌的二手老房子基本看了个遍，今天就把我看到的、听到的、想到的,一五一十写下来。
普定二手老房子到底是个什么市场？
你可能和我之前想的一样——普定这种地方，房子还能有人买？但实际情况是，挂牌量不小，看房的人也真不少，我在中介那里翻了翻记录，光县城里挂牌的二手老房子就有200多套，价格从8万到35万不等。
价格差异主要取决于这几个因素：
| 区域 | 房龄 | 面积 | 装修程度 | 参考价格 |
|---|---|---|---|---|
| 老城区 | 20年以上 | 60-90㎡ | 简装或毛坯 | 8-15万 |
| 城北片区 | 15年左右 | 80-110㎡ | 中等装修 | 12-20万 |
| 城南开发区 | 10年左右 | 90-130㎡ | 精装 | 20-35万 |
你看，这个价格在贵阳可能连个厕所都买不到，但在普定,你可以拥有一整套带院子的老房子。
买普定老房子的人都是谁？
我接触了几个买家,基本分三类：
- 本地刚需族——家里条件一般，买不起新房，但又不想一直租房住，他们找的是总价10万以内的小户型，哪怕是公房、房改房，只要产权清晰、能住人就行。
- 外地养老族——这点我挺意外的，有几个重庆、湖南来的退休老人，专门跑到普定买老房子，他们说普定夏天凉快、生活节奏慢、菜价便宜，关键是一套带小院的房子才十几万,比农家乐划算多了。
- 投资客——不多，但也有，他们专门找城北片区2000年左右盖的单位房，理由是这些房子位置好、公摊小、总价低,赌的就是普定通高铁后房价会涨。
普定二手老房子的真实优缺点
我不想光说好的，也不能只讲坏的,下面这些是我亲自看了二十多套房子后总结出来的。
优点你想象不到
第一，得房率是真的高，我看了套1998年的单位房，房产证上写的是80平，但实际量下来，室内面积超过了75平，中介说那个年代的房子公摊普遍在5%到10%，而现在的新房动不动就25%以上，你要是对这种高得房率感兴趣，可以重点关注老城区的单位家属院,这种房子最典型。
第二，生活成本极低，物业费一个月就十几二十块钱，停车基本不收费，买菜走路十分钟到农贸市场，我一个本地朋友说，他家三口的月生活费（不含房贷）,1500块就过得很滋润了。
第三，烟火气浓，这点真不是我矫情，走在老城区的巷子里，到处都是摆摊的、唠嗑的、下棋的，你要是喜欢那种热热闹闹、人情味重的生活,普定的老房子挺对你胃口的。
缺点也不藏着
最大的问题是管网老化，我看过一套2002年的房子，外观还行，但中介打着手电筒带我钻到厨房水槽下面，那水管锈得我不敢摸，后来才知道,这种老旧小区下水道堵塞是家常便饭。
第二个烦恼是贷款难，普定大部分银行对超过20年房龄的二手房不放贷，就算放，首付也至少要四成以上，我那个朋友老张就因为贷款的事差点放弃,最后还是东拼西凑全款买了一套。
还有一个是装修费，你看着房价才十万，但要把一套老房子整得能住，水电改造、墙面地面、厨卫翻新，最少得花五六万，我算了笔账：一套挂牌12万的老房子，加上10万装修，总共22万,还真不如添点钱去买套30来万的安置房。
买普定老房子前必须要确认的三件事
如果你看完上面这些还是想买,那下面这几件事你一定要自己跑一趟确认。
产权性质，这是重中之重，普定有很多房改房、集资房、经济适用房，这些房子的产权性质不一样，交易限制条件也不同，比如有些房改房必须补缴土地出让金才能上市交易，这笔钱从几千到几万不等。
水电独立，老房子的水电很多还是单元总表制，也就是整栋楼共用一个总水表电表，每家每户按人头或面积分摊，这种房子入住后容易出现邻里纠纷，而且水电费比独立户表贵不少，我建议你在看房时直接去楼道里的水电表间看看,或者问问隔壁邻居。
是否在城市更新或者拆迁规划范围，普定这几年在搞老城区改造，有些地段已经被划入拆迁范围，如果你买到的房子在规划红线内，那接盘后可能面临补偿款低、安置位置偏的问题，你可以去普定县自然资源局网站查规划公示,或者直接去规划窗口问。
一个真实的成交案例
我最后跟着老张看中了他现在这套——位于普定县城北片区的某单位家属院，1999年建，总层高6层，他买的是4层，产证面积86平，三室两厅一卫成交价14万，加上税费和中介费不到5万。
这套房子原来的房主是个退休老师，去贵阳跟子女住了，房子保养得还行，墙面没大面积脱皮，但门窗和地板是老式的那种，得全换，老张后面又花了7万多做了翻新，现在住了快两个月，他说除了没电梯爬四楼有点累,其他都挺满意。
对了，他那套的物业费是每个月18块，停车免费，楼下就是菜市场，走路十分钟到公交站，他算过一笔账，包括房贷、物业水电、生活开销，一个月总支出不到2500块，他跟我说，在普定住着，工资虽然比贵阳少两千,但生活质量反而高了。
几个看房的小技巧
如果你决定去普定看二手老房子,这几个小心得你收着：
- 看好户型图后，重点检查厨房和卫生间的管线走向，这是老房子最容易出问题的地方
- 选上午10点到11点去看房，这时候能看出采光情况，还能听到左邻右舍的噪音
- 可以问问物业或邻居有没有漏水纠纷、邻里矛盾
- 普定本地有一种说法叫“东旺西衰，南发北富”，你可以作为参考，听听中介怎么解释
写在最后
我这一个月跑下来，最大的感受是：普定的二手老房子确实是个信息很不对称的市场，外地人容易被低价冲昏头,本地人又觉得白送都不想要。
我那个朋友老张，他现在还经常发微信跟我说今天又在哪家小吃摊吃到了什么好吃的，你要是问我还推不推荐他去买，我会说——只要产权清楚、住得舒服、钱够花，那就买吧。
普定县城不大，但每个角落都有故事，那些卖二手老房子的人，有的去了大城市，有的搬了新家，留下的空房子等着新的主人，你想不想当那个主人,就看你自己怎么想了。
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我是枝江市欲稻咚商贸行的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《普定二手老房子出售，是捡漏还是踩坑？我实地跑了一个月，跟你说实话》能对你有所帮助！
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