新余抵工程款房子信息，别急着签合同，我先帮你理清楚_房产

昨天下午,我表弟打电话来，说新余那边有套抵工程款的房子，比市场价便宜快两千一平，问我能不能买，电话里他那个激动劲儿，好像捡了个大便宜似的，我让他先别急，这事儿得掰扯清楚，后来我想，可能不少人遇到这种情况都会心动，干脆把我知道的写下来。

什么是抵工程款房？说白了就是“以房抵债”

先讲个最简单的道理,开发商盖楼，施工队干活，开发商没钱付工程款，就拿出几套房子抵给施工队，施工队拿到房子也不需要住，就想着变现，于是这些房子就流到了市场上。核心问题是：这房子产权到底在谁手里？ 这个搞不清楚，后面全是坑。

新余的情况我稍微了解一些,这几年新余城市发展确实不错，尤其是城北和城东几个片区，商品房供应量不小，有些开发商资金链吃紧，抵工程款的房子确实比正常商品房便宜不少，便宜归便宜，但便宜背后的代价你得算清楚。

新余抵工程款房的几种常见情况

根据我接触到的信息和一些业内人士的交流,新余现在的抵工程款房基本属于下面这三种类型：

施工队已经拿到产权证——这类房子最安全，但价格优惠力度有限，施工队办证过户，成本已经花了，你只要跟正常二手房交易一样就行了。
施工队没办证，但签了抵债协议——这类比较麻烦，施工队手里只有一份协议，但没有不动产权证，你买了之后，得等开发商那边配合才能办证。
开发商直接拿未售房源抵账——这类最便宜，但风险也最大，因为你买的可能是个“空头支票”，开发商一旦资金链断裂，后面的事就难说了。

我画个简单的表,你大概看一眼：

类型	价格优惠	风险等级	适合人群
施工队已办证	5-10%	低	求稳的刚需
有协议未办证	10-15%	中	懂流程会操作的人
开发商直抵	15-20%	高	能接受风险的投资客

这三个关键点，少一个都可能让你吃大亏

第一，搞清楚谁收你的钱

这句话说起来简单,但很多人都栽在这上面，你买新余的抵工程款房子，钱到底是给施工队，还是给开发商，还是给某个中间人？钱给错了人，房子跟你没关系。 我认识一个朋友在南昌买过类似房子，钱交给了一个自称“项目经理”的人，结果那人根本不是项目方的人，钱打了水漂。

正确做法：如果是施工队已经拿到房产证的房子，钱可以给施工队，但要同时办过户，如果施工队还没办证，那就必须让开发商、施工队、你三方一起签协议，钱进入监管账户或者开发商的账户，并且要明确写清楚这笔钱的用途——就是用来解除施工队和开发商之间的债权。

第二，查清楚这套房子有没有被抵押或查封

新余有些楼盘,开发商在银行有贷款，房子可能早就被抵押了，你买了被抵押的房子，银行那边不放行，你永远过不了户，还有些施工队，自己也有债务纠纷，房子可能被法院查封了。你买查封的房子，钱付了，房子拿不到。

我建议你这样做：

去新余市不动产登记中心查一下房子的“查册信息”，看有没有抵押、查封
去公积金中心和银行看看,这个楼盘有没有被列入“不受理贷款”名单，有些问题楼盘银行已经不接单了
问清楚你能不能办按揭,很多抵工程款房要求全款，这对很多人来说压力很大

第三，算账不能只看房款便宜多少

房子便宜十万,但你得把下面这些隐性成本算进去：

过户税费：抵工程款房的税费怎么算？有些情况要交两次税，比如从开发商过给施工队一次，施工队再过给你一次
交易周期：如果施工队没办证，你买完可能得等半年甚至一年才能办证，期间的利率变化、政策变化都是变数
后续出售：你买了这种房子，将来再卖，买家也会问同样的问题——这房子的来源是什么？有些买家一听是抵工程款房，转身就走

新余哪些项目出现过抵工程款房？

我不是专业的中介,但据我了解，新余近两三年有些楼盘确实有过抵工程款房流出，比如城北的一些项目，因为位置好、周边配套成熟，抵给施工队之后，转卖的速度还挺快，还有一些是新楼盘，开发商的资金情况不太好判断。

我的建议是，如果你在考虑，挑那些已经交房、有房产证的小区，虽然贵一点，但省心，那些还在建、还没交付的楼盘，就算便宜再多，也不要碰，房子这个东西，买的是安心，不是买便宜，你想想，住进去之后天天担心房子是不是你的，那多闹心。

签合同之前，这几件事必须做

我不是律师，但以我处理过几次房产交易的经验来看，下面这几条最好白纸黑字写进合同：

明确约定房屋的交付时间，逾期交房怎么赔偿
写清楚过户的办理时限，超过时限怎么处理
约定房屋的产权状况，如果有抵押、查封，卖方承担什么责任
保留全部付款凭证，转账一定要到对公账户，不要给个人卡转账

尤其是最后一条,很多买抵工程款房的人，就是头脑一热，把钱转了，结果对方消失，你连个维权的证据都不够。转账留好凭证，合同留好原件，聊天记录截图留好。

最后说两句实在话

新余的房价在全国来说不算高,普通商品房单价可能六七千，抵工程款房可能四五千就能买到，看起来很划算，对吧？但你要想清楚，便宜的那部分，是让你拿风险去换的。 你觉得自己运气好，可能刚好能捡到宝；可万一运气不好，你可能就接了一个烫手山芋。

我表弟问我之后,我让他先别急着付定金，先去不动产登记中心查一下那套房子的底细，再找几个懂行的朋友问一问，他支支吾吾地说“对方说很多人抢”，我说“抢”的可能是托。

你看,买房这种事，急不得，便宜的房子跑不掉，但没搞清楚的房子，买了可能就甩不掉了，新余这座城市挺好的，适合生活，别让一套房子把心情搞坏了。

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