御香园房子出现问题，一个业主的真实遭遇与避坑指南_房产

说起来，御香园这个楼盘，当初开盘的时候可是风光得很，广告牌上写着“城市桃花源”，样板间装修得那叫一个精致，售楼小姐说话又好听，谁看了不动心？我就是被这么忽悠进去的，当时想着，咬咬牙买个房子，往后日子就稳了。哪知道，这房子住进去才是麻烦的开始。

墙裂了，心也跟着裂了

才住进去大半年，我那卧室的墙就开始闹脾气，先是墙角处冒出几道细细的裂纹，我也没太在意，觉得新房子墙体沉降，有点裂纹正常，结果没过俩月，那裂纹就跟蜘蛛网似的开始蔓延，从墙角一路爬到天花板，最夸张的是，有一次我半夜起来上厕所，一脚踩在地板上，感觉脚底下一阵冰凉——墙根处竟然渗出水来。

我赶紧去找物业，物业经理倒是态度不错，派人来看了一圈，结论是：外墙防水没做好，加上保温层开裂，导致雨水渗入，他们答应修，—要等天气好的时候，这一等，就是两个多月，期间下了三场大雨，我卧室的墙皮都泡发了,一碰就掉渣。

楼板传来的“音乐会”

墙体的问题还没解决，楼板的问题又来了，御香园号称用的是“高科技隔音材料”，实际隔音效果打折得厉害，住我楼上的邻居是个钢琴老师，每天下午练琴，那琴声透过楼板传下来，清清楚楚，连错的音都能听出来。我打电话投诉，物业说这是正常生活噪音，让我自己装隔音棉，我试着跟他们讲道理，说开发商承诺的隔音标准达不到，这属于工程质量问题，物业两手一摊：“那您去找开发商。”

更让人崩溃的是有一次半夜，楼上传来“咚”的一声巨响，把我从梦里吓醒，第二天一问才知道，是楼上卫生间的马桶掉下来了——没错，整个马桶连着地砖一起塌了，因为楼板的防水层没做好，长期渗水导致结构松动，这下我可睡不着了,躺在床上的时候老担心自己家天花板会不会也突然掉下来个什么东西。

交房时的承诺都成了空话

说到开发商承诺，这就要好好掰扯一下了，当初买御香园的时候，销售那边吹得天花乱坠，最让我记忆深刻的是那张承诺清单：

承诺项目	实际交付情况	差距
外墙全石材干挂	实际是涂料+局部石材贴面	偷工减料
双层中空Low-E玻璃	普通双层玻璃	保温隔热差
智能门锁含指纹、密码、蓝牙	只有一个指纹功能的廉价锁	功能阉割
社区绿化率45%	实测不到30%	严重缩水
室内防水等级为一级	防水层厚度不达标	导致渗水问题

这些事情说起来都是泪，但后来我学乖了，开始研究各种维权方式，也认识了一群有类似遭遇的邻居，大家凑在一起，互相打气，也互相分享经验，比如老张，他家也是御香园的，他发现问题后直接找了第三方检测机构出报告，然后拿着报告去法院起诉开发商,最终赔了十几万。

房屋质量问题到底怎么鉴定？

如果你也遇到类似的情况，第一件事就是保留证据，每个问题出现的时间、严重程度、物业的处理态度、你采取的措施，全部记录下来，最好拍照、录像，保留时间戳，这样后面走法律程序的时候,人家才能相信你不是瞎闹。

接下来关键的是找有资质的鉴定机构，这方面不要图便宜，随便找个路边小店，正规的房屋质量鉴定机构需要具备CMA或者CNAS认证，他们会派专业人员来你家实际检测，从墙体开裂程度、地基沉降数据、防水层厚度、甚至混凝土强度等一系列指标来评估。这份鉴定报告就是你的“尚方宝剑”。

御香园那个楼板漏水的案子，后来就是靠第三方的鉴定报告才定了性，专业机构指出，开发商在施工过程中确有违反国家工程建设标准强制性条文的行为，这等于正中要害，因为国家强制性标准是不能碰的红线,碰了就违法。

维权不走弯路

拿到鉴定报告后,维权途径有好几条路。

行政投诉这条路比较温和，你可以向当地住建委、质量监督站、规划局等部门举报，要求他们责令开发商整改，优点是门槛低，流程相对简单；缺点是慢，而且有些地方监管部门跟开发商关系复杂,可能会相互推诿。

法律诉讼这条路比较硬核，但见效快，如果你的证据链完整，鉴定报告给力，可以直接起诉开发商，这里要注意起诉时不要只提质量问题，要明确把开发商违约的事实讲清楚：合同里承诺的材料标准没达到、图纸上画的公共区域实际被挪用等等。很多开发商最怕就是合同违约，因为那是板上钉钉的证据,想赖都赖不掉。

还有一条很多业主不知道的路——住建部组织专家验收记录，在御香园，有个业主通过信息公开申请，调出了当年住建局验收该楼盘时专家组的意见，结果发现，当时验收时就有十六项整改意见，其中一部分并未真正整改到位，拿着这个文件去跟开发商谈,对方脸色都变了。

最后一点碎碎念

现在回看这件事，其实最大的问题不在于房子本身出了问题，而在于出了问题之后，开发商、物业、监管部门这“三方”之间缺乏有效的联动机制，业主夹在中间，像个皮球一样被踢来踢去。房子这东西，一旦出了问题，影响的不是一天两天，而是一个家庭几年的生活质量。

不过话说回来，写了这么多，并不是要吓唬谁，你该买房子还是得买，关键是“带眼识人、带脑看房”，买房之前多打听，签合同的时候多留神，收房的时候仔细检查，实在不行，找专业的验房师跟着一起看，每个问题都在收房前解决掉,总比住进去之后再扯皮要省心得多。

御香园的事情还在继续发酵，该维权的还在维权，该整改的也终于开始动工了，虽然过程一点也不美好，但总算是朝着解决问题的方向在走。人这一辈子，谁还能不碰上几个糟心事呢？糟心事能解决，日子就能接着过。

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