广西东兴房子价格暴跌，边境小城的楼市真相与普通人的机会_房产

我有个朋友去年在东兴买了套房,现在每次聊起来都叹气，不是因为他买亏了——而是他表哥前年买的，价格是他现在的两倍，这不是段子，是东兴二手房市场正在发生的真实故事，作为一个跑过广西多个边境城市楼市的人，我想把看到的、听到的，实实在在摊开来讲。

东兴房价到底跌了多少？

先看一组硬数据,2021年高点时，东兴市区新房均价能到6500元/平方米左右，部分江景盘甚至喊到8000，到了2024年底，主流挂牌价已经滑到3500-4500元/平方米，跌幅接近40%-50%，有些急售的房源，2800元/平方米的都有。

我列了一个东兴典型楼盘的价格变化对比：

楼盘名称	2021年高点（元/㎡）	2024年挂牌价（元/㎡）	跌幅
华美达广场	7200	3900	约46%
东盟大道某盘	6300	3500	约44%
口岸附近老小区	5500	3100	约44%

数据基于贝壳、安居客挂牌价及本地中介访谈，实际成交可能略低。

注意,这是挂牌价，真正成交时，房东往往还要再让5%-10%，也就是说，一套100平米的房子，总价从70万掉到35万，亏掉一台宝马5系，就发生在三年间。

为什么东兴房价会跌成这样？

核心原因一句话：人少了，钱也少了。

第一，边境贸易红利退潮

东兴这波上涨,很大程度靠的是边贸和旅游，2020年前，每天成千上万的越南客商跨境进货，带火了住宿、餐饮和租房市场，房子买来出租，年回报率能做到5%以上，吸引了不少外地投资客。

但疫情后,跨境人员流动骤减，2024年虽然恢复了一些，但远没回到2019年水平，很多做边贸的越南老板要么转去芒街开铺，要么转行不干了，东兴口岸附近，以前一个临街铺面月租8000元，现在3000元都租不出去。

第二，旅游经济撑不起高房价

东兴“边境游”“出海游”曾经很火，但实话实说，东兴能玩的景点有限，北仑河口、大清国五号界碑、国门景区……半天就能逛完，游客是来打卡的，不是来买房的，旅游收入很难支撑三四千元以上的房价。

第三，人口外流，接盘侠不够

东兴市区户籍人口约15万,实际常住可能更少，年轻人不少去了南宁、防城港市区发展，在本地，卖房的比买房的急，一个当地中介跟我说：“以前一天接10组看房客，现在一周能接一组就不错了。”

普通人现在该怎么办？

如果你不是急着用钱,现在卖房是最亏的时候，挂牌价已经跌到成本线附近，再跌空间有限，东兴毕竟是国家边境口岸城市，防城港至东兴铁路2024年已经通车，交通改善后，长期看有一定支撑。

对于想买房的人，现在是不是机会？

分情况说：

刚需自住：可以考虑，总价30万左右就能买一套小三房，月供比租房还低，有一个前提——一定要买现房，别碰期房，东兴有些楼盘开发商资金链紧张，延期交付、质量缩水的案例时有发生。
投资投机：建议远离，东兴房价短期看不到明显上涨动力，人口负增长、产业单一、土地供应充足，这是压着房价的三座大山。
养老旅居：偏谨慎，气候确实好，冬暖夏凉，空气也好，但医疗配套薄弱，市区只有一家二级甲等医院，大病还得往防城港或南宁跑。

东兴房子的未来会怎样？

说“崩盘”有点夸张，但“阴跌”大概率还会持续一段时间，全国楼市都在调整，东兴这样的小城市首当其冲，真要等回暖，得看几个条件：

中越跨境经济合作区能否实质性推进,带来产业和人口
东兴到防城港、北海的城际交通能否进一步加密
全国楼市政策放松的传导效应

我观察到一个小现象——2024年下半年开始，有零星从北上广深回来的年轻人在东兴看房，他们看中的不是房价上涨预期，而是低成本+边境慢生活，一个30岁的程序员跟我说，他在东兴买套40万的房，远程接北京的项目，月入2万，生活成本只有北京的五分之一，这或许是东兴楼市新的支撑点。

房价暴跌对炒房客是灾难,但对真正想在那里生活的人来说，也可能是重新开始的机会，东兴的海风很咸，边民卖的热带水果很甜，生活节奏慢得让人忘记星期几——关键是，你得知道自己要什么。

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