常楹公元房子不能卖？我劝你先把这盆冷水浇自己头上_房产

上周陪老同学去看房,中介小哥指着常楹公元一套南北通透的户型，信誓旦旦说“业主急售，价格能谈”，我那位同学眼睛都亮了，拉着我就想交定金，我赶紧按住他：“你先别急，这房子，可能真不能卖。”

不是玄学,是实打实的交易限制，常楹公元这个小区，在朝阳区常营板块算得上门面担当，但恰恰是它太“根正苗红”，反而背上了一个隐形枷锁——这楼盘有一部分房源，属于“两限房”或“自住型商品房”性质，这类房子跟普通商品房最大的区别在于：持有年限没到，不能上市交易，具体说，从你拿到房产证那天算起，满五年才能卖，你要是2019年底拿的证，不好意思，2024年这会儿，你连挂牌的资格都没有。

你可能会说：“那我签个草签合同，先收钱，等满了五年再过户行不行？”我劝你死了这条心，房管局那边备案系统里，未满五年的两限房，压根过不了户，你私下签了合同，买家付了钱，到时候你反悔了，法院判你返还购房款加赔偿，那都是轻的，要是遇到不靠谱的买家，直接把你房子给查封了，你哭都找不着调，常楹公元东区那几栋塔楼，产权性质混得厉害，买之前不把房产证原件翻个底朝天，你根本分不清哪套能卖哪套是“死产”。

再说个更扎心的,这小区车位比是硬伤，1:0.8，地下车库常年贴满“私家车位勿占”的条，你以为买了房就能解决停车？那是做梦，真要急着卖房换钱，不如先琢磨把这个车位租出去，每月还能回点血。

我自己前前后后看过常楹公元不下十套房子,跟不同的业主、中介打交道，总结出一个规律：真正能卖的常楹公元，价格都挂着“满五唯一”的标签，货真价实比同板块贵个两三千一平，那些说“急售便宜”的，十个里有八个是拿没满年限的房子钓鱼，等你交了诚意金，再一点点跟你摊牌，你最后折腾半天，要么等，要么退。

那到底怎么判断手里的常楹公元能不能卖？ 教你三招，都是我这几年跑断腿换来的经验：

翻房产证附图页，看“土地使用权取得方式”那一栏，如果写着“划拨”，那基本就是两限房没跑了，踏实等满五年，写着“出让”，再看房屋性质。
打电话给朝阳区不动产登记中心，报出门牌号，问一句“这房有没有限制交易状态”，比什么中介都靠谱，一分钟的事儿。
查网签记录，如果网签价明显低于市场价一大截，比如市场价六万一平，网签价四万，那十有八九是当初的自住房，转商得补一笔十几万的土地收益金，这钱是买家出还是你出，写合同前必须白纸黑字定死。

房屋性质	能否卖	备注
普通商品房（满五唯一）	可以	税费最低，买家抢着要
自住型商品房（满五年）	可以	需补交土地收益金，约网签价差额的35%
两限房（未满五年）	不能卖	合同无效，风险极高
两限房（满五年）	可以	同样需补收益金，且只能卖给符合条件的人

回到开头那个场景,我那个同学后来冷静了，又去问了物业，人家直接甩了一句：“您看的那户，房本上写着‘2017年’，您自己算算。”他掰着手指头一算，好家伙，还得等两年，他悻悻地走了，边走边说：“算了，这房子不能卖，那我也就不惦记买了。”

话说到这份上,你要是还执意要碰这“没满年限”的常楹公元，那我也拦不住，只是提醒你一句，签合同前，把那几个字念三遍——不能卖，不能卖，不能卖，省下的不只是几十万块钱，还有三五年扯皮的糟心日子，我想说的其实就是这个理儿，房子是用来住的，不是用来折腾自己的。

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