只有居住权的房子，到底能不能买？我劝你先看完这篇再决定_房产

这几年在房产咨询里,碰到的最拧巴的问题，大概就是“居住权”这三个字了，去年我一个老同学，被一套比市价低三成的学区房晃花了眼，差点就签了合同，中介轻飘飘一句“就是有个老太太住在里面，等她走了房子就是你的”，他差点就信了，我赶紧拦住他，让他去不动产登记中心拉个产调，结果一查，好家伙，上面明晃晃写着“居住权人：张某（女，78岁）”，这房子，看着是块肥肉，实际是个烫手山芋。

今天咱不聊那些复杂的法条原文,就唠点实在的——当一套房子上只有“居住权”三个字，或者“附带居住权”时，你到底在面临什么。

居住权不是租约，它是刻在产权证上的“合法钉子户”

很多人第一反应是：这不就是长租约吗？大错特错，租赁合同再长，最长也就20年，而且房东赶人是有合法途径的，但居住权是物权，是写进《民法典》第366条到371条的新物种，一旦在不动产登记簿上落了户，这套房子的所有权人就算把房子卖了，居住权人依然能拎着行李箱住进去。

我见过一个真实案例,北京的一位王阿姨，把名下唯一住房过户给儿子，条件是自己保留居住权到百年之后，结果儿子生意失败，房子被法院查封拍卖，买受人兴冲冲拿到钥匙，却发现王阿姨在里面住得好好的，法院执行法官都只能摇头：居住权要优先保障，新房东只能等，你说这是不是比钉子户还硬？

买这种房子，你花钱买的是“期房”还是“期货”？

如果你正考虑入手一套只有居住权的房子,先别急着算便宜了多少，我们来拆解一下，你买的“产权”到底被掏空了多少。

居住权的期限，是套在你头上的紧箍咒。 如果登记的是“终身居住权”，那不好意思，这个期限是浮动的，老奶奶九十岁精神矍铄，你就要等到九十岁，如果合同里写了“至子女成年”，那也得掐着手指算年龄，这跟买房子等着拆迁不一样，拆迁有政策，这个纯看寿数，完全不可控。
居住权人有权出租。 很多人不知道，除非合同里明确禁止，否则居住权人是可以把房子租出去的（《民法典》第369条），你以为就一位老人住，结果老人家图清净，把卧室租给了几个外卖小哥，你收着产权证的租金，人家收着实际居住的房租，你这房东当得比孙子还孙子。
学费、医疗费、水电费，你想断供？没门。 如果居住权人是老人，他拖欠了水电费，或者生了病需要长期住院护理，这费用追不到他身上，最后物业公司和医院只会来找产权人，因为法律上，你是房子的主人，你有义务维持房屋的基本使用状态，不让居住权人受损失。

我不买，那我能设一个“只有居住权”的房子吗？

反过来问,如果我是那个想给子女买房、或者想卖掉大房子换小房子的老人，我能不能给自己留个后手？能，而且这是居住权制度最大的善意。

我认识一位上海的老教授,卖掉市中心的房子，把钱分成三份，一份给儿子付首付，一份自己留着养老，另一份在郊区的养老社区买了套小公寓的居住权，房子产权是儿子的，但他和夫人可以在里面住到终老，装修、布置都是自己说了算，儿子要是敢甩脸色，老教授直接一句话：“这房子的居住权在我手里，你买卖自由，但我住得安心。”这就是法律给老年人的安全感，比什么孝心协议都管用。

实操指南：遇到带居住权的房子，怎么不踩坑？

如果你非要碰这类房子,或者你正给父母张罗这事，请务必记住下面这几个动作，少一个都是在给自己埋雷。

第一步：查登记簿，而不是看房产证。 房产证上可能啥都没写，但不动产登记簿上可能清清楚楚，带上身份证去不动产登记中心调档，如果发现登记簿上赫然写着“居住权”，那就直接进入下一步。
第二步：核对居住权合同细节。 重点看有没有租金约定、居住期限、能否转租，这几项直接决定了这套房子在你接手后是“干净的”还是“带病的”，如果合同写着“允许转租”，那这套房子你买下来就是个烫手山药，转租出去收租的是别人，你承担的是房屋损坏的风险。
第三步：把“居住权注销条件”写进交易违约金里。 如果你买的是附带居住权的房子，比如原房主承诺老人搬走后注销，那必须在合同里写明：若因居住权人未按时搬离或行使居住权导致房屋无法交付，每日按总房款0.5%赔付违约金，别信口头承诺，白纸黑字才有威慑力。

最后说个旁人最容易忽略的细节

你看中一套房子,价格确实诱人，也查了居住权是给一个八十多岁的老人设的，你以为很快就能拿到房，但你别忘了，居住权人去世后，那个登记簿上的条目并不会自动消失，你需要和继承人一起去办注销登记，万一这老人没有直系亲属，或者继承人压根找不到，这套房子的居住权就会像块狗皮膏药一样，永远贴在产权证上，到时候你想卖房，买家一看有一个已故的居住权人还没注销，那叫一个麻烦，核税都过不去。

说真的,我从来不劝人碰这种便宜，除非你买这房子有非商业的考量——比如就是为了孩子挂户口上学，且学校六年内没占用，那你可以赌一把老人家的身体硬朗程度，但但凡你指望着它升值转手，或者出租回本，我劝你清醒点，这天底下最贵的东西，往往就是看起来最便宜的那套，住进去不难，难的是把“住的权利”从产权证上干干净净地请出去，别到时候住进去了，才发现那盏灯，是为别人留着的。

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