买棚户区房子怎样过户？这事儿真没那么简单，得一步步掰扯清楚_房产

说实话,我刚开始接触棚户区房子的时候，也是一头雾水，朋友老张前两年在城郊买了个棚改安置房，价格确实便宜，比同地段商品房便宜将近一半，他那时候兴冲冲地签了合同，以为捡了大便宜，结果过户的时候卡了大半年。棚户区房子的过户，跟普通商品房完全不是一回事，搞不好钱花了证拿不到，那才叫头疼。

棚户区房子大致分两类：一种是已经被政府划入改造范围、正在或即将拆迁的；另一种是已经建好的安置房，但还处在限制交易期内，这两种情况，过户流程和法律风险完全不同，我先把最核心的东西说清楚——能不能过户，关键看房子有没有取得完全产权，也就是有没有拿到不动产权证（以前叫房产证）。

先搞清楚房子的性质，这是决定能不能过户的前提

拿老张那套安置房来说,他买的房子其实是政府给拆迁户的补偿房，这类房子有个特点：拿证后通常有3到5年的限售期，比如规定“自取得不动产权证之日起5年内不得上市交易”，这是很多棚改安置房的通行规则，如果你买的棚户区房子还在这个期限内，那对不起，不动产登记中心压根不会给你办过户。

还有个更麻烦的情况——房子连证都没有，这类房子通常还在拆迁过程中，或者安置房还没竣工验收，我只见过有人签那种“转让拆迁权益”的合同，说白了就是把将来分房的资格卖了，且不说这种合同有没有法律效力，真到过户那一步，你会遇到一堆扯皮的事。

第一步核查：确认房源能不能合法过户

在掏钱之前,你必须做几件事，别嫌麻烦，这一步省了后面全是窟窿。

第一,去当地不动产登记中心查档，带上房主的身份证和原产权材料，查查这套房子的产权状态，是不是已经被查封、抵押？是不是在限售期内？登记中心的系统里有最权威的信息，我建议你直接问工作人员：“这套安置房现在能不能办理转移登记？”，他们的回答比中介靠谱100倍。

第二,找拆迁安置协议看，这个很多人都忽略了，安置房的原房主应该有一份签过的拆迁补偿安置协议，上面会写明房子的性质、面积、限制条件。重点看有没有“不得转让”“需满X年方可上市”之类的条款，我见过一份协议里直接写“本安置房5年内不得转让”，那签的购房合同就相当于废纸。

第三,问清楚土地性质，棚户区改造用地分两种：一种是划拨地，一种是出让地。划拨地上的安置房，过户时得补缴土地出让金，这笔钱一般是按房子评估价的百分比算，可能好几万，而出让地就没这个额外成本，查土地性质也很简单，问原房主拿土地使用权证，或者去自然资源局查。

第二步签约：钱怎么付、合同怎么写才不容易出事

等你确认房子能过户了,接下来就是签合同，棚户区房子交易，最怕的就是原房主反悔、或者一房多卖，这类案子我听说过不少，就因为付款方式没设计好。

我的建议是分三笔付：

签合同当天付定金，比例控制在总价的10%到20%，别多给，给多了你被动，这笔钱得走银行转账，保留好凭条。
办完过户、拿到新不动产权证那天，付尾款的大部分，比如70%。
等水、电、燃气、物业都过户到你名下，再付剩下的10%，这些小环节容易被忽略，等房子都住进去了才发现水电户名还是原来的，后面交费、维修都麻烦。上，有几条必须写清楚：

房子现在的具体面积（包括公摊），以测绘报告为准，别只看原房主口头说。
过户完成的具体时间节点，卖方应在收到全部材料后30日内配合买方办理不动产转移登记”。
违约责任，特别是卖方不配合过户怎么赔，我建议写“每逾期一日，按房款总额的千分之三支付违约金”，这条不是为了拿钱，是给卖方压力。
土地使用性质和相关费用由谁承担,如果涉及补缴土地出让金，一定要写清楚谁出这笔钱，很多纠纷就是因为事先没约定，到过户窗口才发现要交钱，双方开始扯皮。

还有种情况要留心——原房主已经去世了，这种房子得过户的话，得先走继承程序，得找齐所有法定继承人，大家一起去公证处办继承权公证，然后才能把房子登记到其中一个继承人名下，再由他卖给你，这个过程可能拖好几个月，没点耐心真的搞不定。

第三步过户：流程、材料、费用，一步步说清楚

等合同签好、钱也准备好了，就可以去不动产登记中心办过户了，流程看着简单，但材料不齐的话来回跑几趟很正常。

你需要准备的材料：

材料名称	说明
双方身份证（原件+复印件）	必须都到场，或者有公证过的授权委托书
不动产权证书（原件）	如果是新房还没发证，用拆迁安置协议替代
购房合同（原件）	网签合同是必须的，部分地区要房管局备案过的
契税完税证明	买房那方要交契税，税率一般1%到3%不等
土地出让金缴纳证明（如有）	划拨地需要
测绘报告	有些地方要求重新测绘

过户流程大致是：

网上预约，现在很多城市都有微信公众号或者政务APP，提前一周预约，不然现场拿号能等半天。
现场核验材料，带上所有原件和复印件，到不动产登记窗口交给工作人员，他们会核对信息，没问题的话就进去下一步。
缴纳税费，这个环节最直接，契税、印花税、土地出让金（如果有的话），都得先交，建议多带点钱，现场刷卡或者手机支付都行。
签字确认，双方要在《不动产登记申请书》等等文件上签字，这一步别急，从头到尾看一遍，是不是跟你合同里写的一致。
领证，一般7到15个工作日，新证的工本费几十块钱，可以选择邮寄或者自己再去窗口拿。

需要注意的坑： 有些安置房小区因为历史遗留问题，土地和房产信息没有入库，导致登记中心系统里查不到数据，那就没法办，这种情况得先去当地住建局或者街道办问清楚，是不是要补办什么手续，我听说过一个小区的安置房集体办证的事，前后跑了两年才解决。

第四步特殊情况的应对：原产权人失联、法院查封、政策变动

毕竟这是现实中会遇到的麻烦事,如果原房主欠了债，房子被法院查封了，那你签的购房合同基本作废，这种房子过户到法院解封之前，都不可能办，而且你还得想办法把定金要回来，有时还要打官司。

政策变动,棚户区改造政策每个城市细节不一样，有些城市前几年放开限售期了，后来又收紧，所以买卖之前，最好找当地的房产律师或者资深中介问问最新的政策，别光听网上说的，以不动产登记中心的答复为准。

文献的话,可以看看《城市房屋拆迁管理条例》和《不动产登记暂行条例》，虽然有些条款已经更新，但基本框架还在，实在不放心就打12345转不动产登记专线，问工作人员最靠谱。

最后一个提醒：别贪便宜

棚户区房子价格低是事实,但低价的背后往往藏着风险，我见得多的是这样的情况：原房主急着卖，价格比市场价低20%，结果过不了户；或者房子本身有违建，根本拿不到证。

只要你做过我说的那几步核查,签约谨慎一点，过户时材料齐全，棚户区房子的过户其实没那么吓人，只不过得花时间、得跑腿，不能想着坐在家里就把事办了。

好了,差不多就说这些，你再回头看看合同，确认一下土地性质，然后预约不动产登记中心，一步一步来，总能办成。

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