说起来你可能不信，我在静乐县城里转悠了整整两周，把挂在各类平台上的所有在售房源都记在了小本本上，从北大街那几栋九几年的老筒子楼，到汾河沿岸新交付的电梯小区，加起来拢共也就一百来套，这数字放在大城市不够一个楼盘卖的，但在静乐,每一套房子背后都是实实在在的日子。
先泼盆冷水：静乐的房子，没有“投资品”
你要是抱着“买一套等升值”的心思来，我劝你趁早歇着，静乐县城常住人口就那么几万，年轻一点的都往太原、忻州跑了，留下来的多是体制内的、做小买卖的，还有给老人看病的。这里的房子，本质是消费品，不是资产。 自住是真的舒服——早上能在汾河公园溜达，中午回家吃碗莜面栲栳栳，晚上楼下就能买上刚出锅的油糕，这日子,你在太原花两百万也换不来。
按地段分，静乐的房子就三类
第一类：老城区（北大街、东关一带）—— 烟火气最浓，但房子真老
这批房源大多建于1998年到2005年之间，砖混结构，面积从40平米到90平米不等。单价在2500到3500元之间,总价最低的甚至不到十万块。
| 小区名（或片区） | 建筑年代 | 主力户型 | 单价（元/㎡） | 物业费 |
|---|---|---|---|---|
| 北大街单位宿舍 | 1999-2003 | 两室一厅 60-75㎡ | 2600-3100 | 无或极低 |
| 东关教师公寓 | 2001-2005 | 三室一厅 85-100㎡ | 2800-3300 | 3元/㎡ |
| 旧人民医院家属院 | 1998-2002 | 两室一厅 55-70㎡ | 2500-2900 | 无 |
说实话，这些房子我没法推荐你买。 除非你预算真的卡得很死，或者你就在附近上班，老房子的通病一个不落：下水道容易堵，暖气管道老化（冬天最冷那几天，北大街有些楼室温勉强到18度），楼道里堆满杂物，但你也得承认，这个地段的便利性是无可替代的——菜市场、药店、理发店、修鞋摊，全在步行五分钟范围内，你要考虑的就是：用老房子的便宜，买时间的便利，值不值？
第二类：城西新区（汾河大桥以西）—— 电梯房的主战场
这是目前静乐二手房挂牌量最大的区域，也是唯一有电梯房的地段，2010年后新建的小区都在这边，比如滨河嘉园、汾水尚城、静乐御景湾（这三家占到了挂牌量的六成）。
- 滨河嘉园：2014年交房，18层高层，户型方正是它最大的优点，110平米的三室两卫，客厅开间四米二，在这个县城里算是敞亮了。缺点也明显：临街的户型吵，尤其晚上大货车经过时，楼层低的声音更明显。
- 汾水尚城：2016年交房，总高11层的小高层。一梯两户，公摊小（约18%），得房率比高层舒服多了。 但小区绿化一般，地面停车乱，人车不分流，两室一厅的85平米户型,总价在35万上下。
- 静乐御景湾：这个盘比较特殊，2019年才交房，是目前静乐房龄最新的二手小区，物业是太原过来的，管理确实比其他小区强，楼道干净，绿化也养护得好。代价就是单价高，普遍在3900-4200元/平米，一套100平米的房子，总价奔着40万去了——在静乐，这已经算“豪宅”了。
| 小区名 | 房龄 | 梯户比 | 公摊 | 挂牌均价（元/㎡） | 真实成交价（元/㎡） |
|---|---|---|---|---|---|
| 滨河嘉园 | 约10年 | 两梯四户 | 22%-25% | 3600-3800 | 3300-3500 |
| 汾水尚城 | 约8年 | 一梯两户 | 17%-19% | 3400-3700 | 3100-3400 |
| 静乐御景湾 | 约4年 | 两梯三户 | 21%-23% | 4000-4200 | 3800-4000 |
注意最后一列，那是真实成交价。 挂牌价普遍虚高200-400元/平米，因为卖家的心理预期还没跟上市场降温的现实，所以你去谈价的时候，别被挂牌数字唬住，按真实成交价往下一千块去砍，是能砍下来的。
第三类：汾河东岸（老桥头往南）—— 那些“不上不下”的房子
这片位置挺尴尬——离老城核心区有段距离，但又没到新区那种现代化程度，房源大多是2008-2012年建的六层步梯楼，优点是楼层矮、采光好，缺点是没有电梯，对老年人不太友好。 单价在3000-3300元之间，总价适中。但我要提醒你，这一片的房子流动速度极慢。 有些房源挂了快两年还没卖出去，你买下来以后想脱手，估计也会遇到同样的困境，除非你打算住十年以上,否则我不建议碰这里。
买静乐房子，你必须搞懂的三件“怪事”
在静乐待久了你会发现,这里的二手房市场有几个和大城市完全不一样的规律：
第一，面积越大，单价越低。 同一个小区，90平米的两居可能卖3500一平，但130平米的三居只卖3000一平。为什么？因为静乐人口在流失，买大房子的少，大户型转手难。 所以你如果是自住，买大户型反而划算,能捡到便宜。
第二，车位不值钱，但储藏室值钱。 城西新区的小区，地下车位挂牌价普遍在3-5万，但真正成交的很少，因为路边随便停，而与之相反，负一层的储藏室（哪怕只有5平米）反而抢手——静乐人家里都有腌菜坛子、土豆窖，这些在地下放得住。买房时如果能带一个储藏室，你砍价的空间会小一些，但生活幸福感会高很多。
第三，顶层和底层差价巨大。 在非电梯房里，五楼六楼（顶层）比二楼三楼便宜至少20%，一套60平米的老房子，底层能卖18万，顶层可能只挂14万。如果你腿脚利索，又不在乎夏天顶层闷热，这其实是捡漏的好方向。
最后说点实在的，怎么买”
在静乐买房，流程和城市里不太一样，中介费一般是1%到1.5%，是可以谈的，但更常见的是熟人介绍，甚至两家直接去政务大厅过户，连中介都省了，公积金在这边能用，但很多二手房房东着急要全款，如果你能一次性付清，砍价空间会额外多出至少两万。
还有个细节你可能想不到：静乐的二手房，很多含契税。 也就是卖家报的是到手价，各种税和费都算你头上，你算总价的时候，记得额外加上大约3%的税费成本。
我最后在笔记本上写了这么一句话：静乐的房子，是为“过日子”准备的，不是为“想买远方”准备的。 你在太原买一套老破小，是对现实的妥协；你在静乐买一套带院子的步梯房，是对生活的主动选择，那些房子，就在汾河岸边，窗户外面能看到远处山脊上的风车，它们不涨，也不跌，就安安静静地呆在那里,等着真正愿意住下来的人。
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评论列表（4条）
我是枝江市欲稻咚商贸行的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《静乐出售的所有房子，我替你看了个遍—从老城筒子楼到汾河岸边的电梯房》能对你有所帮助！
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