陈岐小区房子能买么？一个老住户的实在话_房产

“陈岐小区房子能买么？”说真的，这问题我琢磨了好一阵子，我在陈岐住了快六年，每天买菜、遛狗、跟楼下大爷下棋，对这儿的角角落落也算熟悉，今天就把我知道的、经历的、听说的，统统摊开来聊聊——不保证全对，但句句是大实话。

先说说陈岐小区的基本情况

陈岐小区是2005年建成的回迁房小区,总共18栋楼，1126户，位置在城北和城东交界那块，具体点是北二环外三公里，东三环以西两公里，用咱们老百姓的话说：不算市中心，但也不算偏。

我刚搬来时最大的感受是——绿化真不错，楼间距能有35米左右，这在现在的新小区里很少见了，楼下有片小广场，早晚都是跳广场舞的、打太极的、遛孩子的，但实话实说，停车位严重不足，小区的规划车位只有400多个，可现在住户的车早就翻倍了，晚回来半小时，绕着小区转三圈都找不到位置。

不过小区有个好处：物业费便宜，多层0.8元/平米，高层1.2元/平米，对比旁边那几个商品房小区动不动两块多三块，一年能省出小两千，但便宜也有便宜的代价——物业的服务就那么回事儿，楼道灯坏了，打电话过去说“这两天安排”，有时候一安排就是一礼拜。

地段和交通：方便但也堵

日常出行实测数据

从陈岐小区出发,我踩过好几次表：

目的地	早高峰（分钟）	非高峰（分钟）	公交/地铁
市中心CBD	45-55	25-30	公交+地铁2号线
高铁站	35-40	20-25	公交直达
附近三甲医院	10-15	8-10	走路能到
大型商超	5-8	5	过条马路

地铁方面：最近的是2号线的“陈岐站”，走路大概12分钟，不算近，但也能接受，早高峰从小区走到地铁站那段路，我是这样走的：先穿过小区南门，沿着陈岐北路走400米，过个红绿灯就到了，问题是那个红绿灯等的时间长，有时候能等两分钟。

公交方面：小区门口有3条公交线路（15路、28路、K1快线），15路直达火车站，28路经过中心老城区，K1快线走快速路，到新区20分钟，早高峰那两班车，车里挤得跟沙丁鱼罐头似的，我后来干脆买了个折叠电动车。

周边配套成熟度

这几年变化最大的是生活配套，我刚来时附近就一个小超市，小区对面开了个大商超，地下有生鲜区，地上三层百货、电影院、餐饮，周末去买菜，能顺道看场电影、吃顿饭。

医院这块,小区旁边就有陈岐卫生服务中心，打疫苗、看个小病很方便，大一点的问题，城东人民医院走路15分钟，市中心医院坐公交三站地，去年我媳妇半夜发高烧，打车到市医院只要15块钱。

学校方面,小区划片的是陈岐小学和陈岐中学，小学口碑还行，中等偏上，中学嘛……怎么说呢，我邻居家孩子今年中考，他说学校老师挺负责的，但升学率不如北边那几所名校。“不过在这里上学的好处是离家近，孩子不用早起赶路。”邻居原话。

房子本身：好处和硬伤都得看

户型面积与价格

小区主力户型是80-110平方米的两居和三居，还有一些大户型，140平米的，但数量不多。

户型	面积	朝向	楼层	参考总价
两居	82㎡	南北	中低层	110-120万
三居	105㎡	南北	中层	145-155万
三居	110㎡	全明	高层	160-170万

数据来源：最近三个月链家和贝壳上的成交记录。价格比同区域商品房低了大概15%-20%，比如隔壁的商品房“瑞和家园”，同样105平米，要180万往上。

房子的真实情况

户型设计——这是陈岐小区最大的优点，回迁房的户型设计通常不差，因为当时是按标准图集建的。南北通透，客厅带阳台，主卧朝南，尤其那110平米的三居，双卫设计，主卧带飘窗，厨房也好用，我当初看房时，一进门就觉得敞亮。

楼体质量——这得分两面看，框架结构没问题，墙体也是实心砖，隔音比现在那些轻质隔墙的新盘强，但防水做得一般，特别是6楼以下的户型，有几个楼栋的顶楼住户反映过漏水问题，我跟物业打听过，说是前两年集中修过一批，但今年夏天暴雨，又有两户找上门了。

物业管理——这话得说透，物业是当地一家小公司，服务态度还行，但响应速度慢，下水道堵了，打电话过去，对方说“知道了”，然后就没下文了，我隔壁老张有一次等了两天，最后还是自己找的疏通工。

但话说回来,物业也有亮点：保洁做得挺勤，每天早上六点半，楼道和垃圾站都有人打扫，小区里基本看不到垃圾堆积，保安虽然年纪大些，但24小时有人值班，进出车辆也登记，住了这几年，没听说发生过什么大的安全问题。

产权问题得说清楚

这是最关键的。陈岐小区是70年产权的住宅，不是小产权房，也不是40年公寓。

但有个细节：部分房源是经济适用房转商品房的性质，什么意思？就是当初分给拆迁户后，满足一定年限才能上市交易，现在市面上卖的房子，大多数都满足这个条件了，但买房前一定得查清楚，查什么？查房产证上的“房屋性质”那一栏，是“商品房”就没问题，如果是“经济适用房”，得看它有没有转成商品房的记录。

有个朋友前年差点买了套经济适用房,价格确实便宜，才90万，80平米，后来一查，转商的条件没满足，买下来以后卖都难出手。这种坑，踩不得。

居住体验：住进来之后才知道的事

邻居和社区氛围

这可能是陈岐小区最特别的点,因为是回迁房，街坊邻居大多数是原来当地的村民，好处是什么？人情味浓，我搬来第一周，对门大姐就送了一盘饺子，楼下老太太总是多带一把菜塞给我：“自己种的，吃不完。”逢年过节，小区里各种活动，包粽子、写春联、猜灯谜，热闹得很。

缺点呢？有些生活习惯不一样，有老人家会在楼下烧纸钱，虽然有指定的铁桶，但烟气确实飘得远，再比如，楼道里偶尔会有堆放的东西：旧报纸、破花盆、邻居家的鞋柜，物业管过几次，但过段时间又出现，好在不是什么大问题，习惯了就好。

噪音问题

临街的房子确实吵，特别是靠近陈岐北路的那几栋，早高峰车流不断，我有个朋友住7号楼，朝北的卧室对着主路，他说夏天开窗睡觉，第二天一早五点钟就能被车吵醒，但小区中间的那些楼栋就安静多了，尤其是靠里边的3号、4号、11号楼，晚上能听到鸟叫声。

小区旁边有个中学,上班上课时间会有广播体操的声音，不过也就十来分钟，算是个“定时闹钟”。

租户比例有点高

这个是回迁房小区的通病,因为房东手头不止一套房，会把多余的租出去，陈岐小区的租户比例大概在30%-40%，好处是房租比较便宜，两居室2000-2500元/月，但租户流动性大，隔几个月对面就换人，对讲门禁的密码也得频繁更新。

不过这两年因为房价平稳,买入自住的人越来越多，我楼下那户去年刚搬进来，装修花了二十多万。“还是买下来踏实。”他媳妇说。

买房前这几个问题一定要想清楚

就我的经历来看,有几件事特别值得注意：

贷款问题：如果房子的性质是经适房转商品房，部分银行可能会对贷款年限或额度有限制，我朋友当时贷了30年，但利率比正常商品房高了5%，建议先问清楚银行的政策。
维修基金和公共维修：陈岐小区的维修基金用得有点早，2018年修过一次楼顶，用了一部分钱，现在账户里剩多少，可以到物业或者房管局查，万一过几年电梯出了大问题，需要业主掏钱分摊，那可是一大笔。
未来规划：我查过城市总体规划，陈岐片区附近有一条新的地铁线规划，但没有明确的建设时间表。“等地铁通了再涨”这个说法，别太当真，可靠的信息是：小区东边要建一个大型公园，已经动工了，预计后年开放，这个对居住环境确实有好处。
物业费涨价：物业最近在业主群里提过，说要涨到1.2元/平米和1.5元/平米，虽然涨幅不算夸张，但如果你预算紧，也得算进去，一年下来多花个两三百。

和周边几个小区的对比

我把陈岐小区和附近几个小区的情况捋了捋,用表格说话最清楚：

项目	陈岐小区	瑞和家园	城东花园	新苑公寓
建筑年代	2005年	2016年	2008年	2000年
产权性质	住宅	住宅	住宅	住宅
参考均价	3万/㎡	7万/㎡	1万/㎡	9万/㎡
物业费	8-1.2元	5元	6元	5元
停车位	严重不足	1:1.2	不足	极少
周边配套	成熟	较成熟	一般	一般
租户比例	30-40%	10-15%	40-50%	50%以上

看这表就明白了：陈岐小区属于中等水平，比不了新盘，但也不至于太差，关键看你的预算和需求。

到底能不能买

说一千道一万,在陈岐小区住了这么久，我最深的感受是：它就是个普普通通的小区，不高端，但也不寒碜。

如果你预算有限,一百多万想在市区边上买个一百平米的南北通透三居室，还得守着成熟商业、学校、医院——那陈岐小区值得一看，特别是自住，如果不是特别在意物业那点毛病，住着其实挺舒服。

但如果你是投资，为了五年后卖个好价钱，那可能得再想想，这片区域的房价这几年涨得慢，去年还跌了一点，租金回报率大概2%-2.5%，不算高。

有一个朋友问我,陈岐小区到底能不能买，我只反问了他一个问题：“你打算住多久？”他说至少七八年。“那就够了。”我说，这么长的时间，住得舒坦比什么都强。

反正,不管别人怎么说，我在这儿住得很踏实，出门有菜市场，回家有热饭，白天晒得到太阳，晚上剩得下清静，买房这事，说到底不就是求个心安吗。

（这篇文章的信息来自我五年的居住体验、社区业主群的讨论、以及链家、贝壳的数据查询，如果你觉得有用，就参考一下；如果觉得有误，也欢迎指正。）

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