金九银十买房，到底是不是捡漏的好时机？_房产

前几天,我老家一个发小突然打电话来问，说看中了一套房，开发商说“金九银十”有折扣，要不要下手，我听完愣了三秒，这个发小平时连双十一都懒得凑热闹的人，居然对“金九银十”动了心。

说起“金九银十”，这些年咱老百姓听得耳朵都起茧了，从汽车到家电，从装修到买房，一到九、十月份，商家就挂出横幅，大声嚷嚷“全年最低价”，但房子这东西，和其他商品不一样，你买辆车开几年可以换，房子可是要住几十年的事。

到底什么是“金九银十”？这个说法怎么来的？

这里得先扯两句,金九银十”最早是跟房地产和汽车行业挂钩的营销术语，秋天嘛，天气凉爽，人愿意出门看房，加上九十月份往往是开发商的“冲刺期”——年底要交业绩了，再不加把劲，年终奖怕是要打折扣。

开发商这时候推盘量大、优惠集中，有时候确实能谈下点价格，尤其是尾盘清盘或者新盘首开，优惠幅度是真会让人心动的，我就见过一个朋友去年九月底签的房，比同户型早两个月买的人每平方米便宜了将近两千块，四个大子儿啊，省下来给娃报个辅导班不好吗？

但别高兴太早,我不是说“金九银十”是坑，而是想提醒你，不是所有促销都是真便宜。

买房前，你得先弄明白这几件事

优惠是真，但有些是“先涨价再打折”

这种情况你肯定不陌生,就像以前实体店搞活动，标价299的衣服，先提到599，再给你打五折，“省了300块”你美滋滋，其实还是卖了299的原价。

房子也是,所以你要提前关注你中意的楼盘价格走势，起码提前个两三个月，了解清楚它原本的备案价、往期成交均价，别一听销售说“我们这次九折”，就脑子发热刷卡，拿本本记好：折扣要和备案价比，不是和销售报价比。

房贷政策可能在这个时间点有变动

每年9月、10月，银行往往会调整房贷利率或者贷款额度，尤其是现在这个周期，利率变化挺频繁的。

如果你打算贷款,一定要提早问清楚：公积金能贷多少？组合贷能不能做？银行现在放款周期是多长？

利率差0.1%，对30年贷款来说，可能就是小几万块钱的事。 不仅要看房价，还要算算利息。

你得想清楚：自己为啥现在买房？

我见过两种人最容易在“金九银十”冲动买房：

一种是被氛围裹挟的：中介天天发“涨价倒计时”“最后三套”，看着看着就慌了。
另一种是跟风上车的：闺蜜买了、同事换了，自己再不买就“错过红利”了。

这两种心态,说实话都要不得。

买房最朴素的道理就一个：你到底有没有这个需要？

买房目的	注意事项
自住急需（比如结婚、孩子上学、换房改善）	只要地段满意、价格自己能接受、月供不压垮生活，别太纠结是不是最低点。
投资保值（或者打算先买着再说）	对不住了，现在这个市场，纯投资的窗口期真没以前敞亮，流动性是个大问题。
刚需观望，不急着住	你大可以等到年底甚至明年一季度看看，开发商有时候为了冲刺业绩，年底的优惠力度反而更大。

实地看房，别光听销售说

现在这个时代,线上看房很方便，但我建议你，再怎么忙，也得抽时间亲自去。

我陪朋友看过几次房,发现个规律：线上效果图越漂亮的，线下去看，落差可能越大，样板间的灯光、家具尺寸都是设计好的，让你感觉“卧槽，这么大”，等你真正搬进去，“怎么放个双人床就满了”？

去楼盘实地至少三件事：

量一量：带个卷尺，房间的实际尺寸，决定你以后生活舒不舒服。
听一听：关上门窗，听听有没有临街噪音，晚上再去一次，看看小区入住率，有没有亮灯。
聊一聊：跟小区里的住户聊几句，他们的话比销售诚恳多了。

我有个做房地产的朋友说过一句话我特别认同：房子是拿来住的，不是拿来炒的，就算价格跌了，只要你住得舒服，就不算亏。

还有一个容易被忽略的点：税费和隐藏成本

这个我得着重说，很多人只盯着首付和月供，忽略了后面的“税”和“费”。

契税：首套房和二套房的税率不一样。
维修基金：每平米几十到上百块，100平的房子，就是一万左右。
面积差额：实际交房面积和合同面积有误差，补差价也是钱。
贷款服务费、评估费、抵押登记费：有些中介会收，有些自己跑流程就能省下来。

把这些算进去,总价可能比你想象的高出三五万甚至更多，如果是在“金九银十”这种大家普遍说“优惠”的节点，更要清醒：什么是真优惠，什么是明降暗升。

说到底，“金九银十”就是个窗口期

它不一定是所有人都适合冲进去的“黄金坑”，但如果你心里有底、兜里有钱、需求明确，确实可以趁着这段时间多看多比。

也别给自己太大压力,我见过太多人，为了买房对自己抠得要命，房子到手后还贷压力太大，过得紧巴巴的，买房是为了更好生活，不是为了追求一个“终于有房了”的名头。

想清楚再签合同,金九银十，是机会还是坑，主要取决于——你有多了解自己要什么。

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