郫县二手房，到底能不能买？一个在这里住了五年的人说点大实话_房产

先交代下背景,我2019年因为工作调动搬到郫县，当时在犀浦和红光之间纠结了好久，最后选了犀浦，这五年里，我自己买卖过一套，帮朋友参谋过至少七八套，中介小哥都快处成兄弟了，所以今天这篇，不整那些虚头巴脑的宏观数据，就聊聊你在郫县看二手房时，真正会踩到的坑和捡到的便宜。

先说个反常识的结论：郫县二手房的价格，没你想的那么“洼”

很多人一提起郫县,脑子里蹦出来的就是“便宜”“刚需”“绕城外”，这话三年前对，但放在现在，尤其是地铁6号线通车之后，情况早就变了，我举个例子，犀浦地铁站旁边的万科理想城，80多平套三，现在挂牌价普遍在140万到160万之间，你听着觉得不高对吧？但你要知道，2020年那会儿，同户型成交价也就110万左右，三年时间，涨了将近30%。

这不是个例。龙湖时代天街、华润橡树湾这些郫县比较拿得出手的盘，价格早就站上了1.5万到1.8万这个区间，你要是还抱着“郫县就是一万出头”的心态来淘房，大概率会失望而归。

那郫县二手房还有没有价值？有，但得看你怎么选。

买郫县二手房，第一件事不是看房，是看“两条线”

哪两条线？地铁2号线和6号线，这话我说得绝对了点，但基本是真理。

郫县很大,从最东边的犀浦到最西边的友爱镇，开车得四十分钟，但真正有二手房流通价值的板块，就贴着这两条地铁线展开：

犀浦板块：2号线和6号线交汇，配套最成熟，有百伦广场、润扬双铁广场，生活气息浓得像老成都，缺点就是老房子多，次新房价格偏高。
红光板块：6号线沿线，靠着一个又一个大学（西华、成都工业学院），租金回报率不错，但城市界面稍显凌乱。
郫筒老城：区政府所在地，生活方便，有万达广场，但新房极少，二手房房龄普遍偏老，好多都是2010年以前的。

我建议你,如果预算在120万以内，优先看红光和犀浦的老一点但保养好的电梯房，比如公园一号、傲城，如果预算有150万以上，直接冲犀浦的次新盘，万科、龙湖、华润这三个开发商的盘，品质和物业是有保证的。

郫县二手房，哪些坑是你非踩不可的？

我不想光说好处,那样不负责，下面这些情况，是我亲眼见过或者朋友栽过的跟头。

坑一：总价低但房龄老，你要做好“接盘侠”的准备

有个粉丝私信我,说看中了郫筒的一套房子，98平，总价才85万，单价不到9000，我一问房龄，2011年的，这种房子便宜是有道理的：

银行评估价上不去,首付比例可能高达五成，你以为的首付20万，实际要掏40多万。
小区停车位严重不足,晚上六点以后回去，转三圈找不到车位是常态。
物业基本等于不存在,楼道里的杂物堆积程度，能让你怀疑人生。

（数据参考：成都市住建局2023年发布的二手房参考价显示，房龄超12年的楼盘，平均成交周期比次新房长47天。）

坑二：别信“地铁房”三个字，要自己走一遍

郫县的中介有个习惯,地图上直线距离800米，他敢跟你喊“地铁房”，但你要知道，郫县很多小区和地铁站之间，隔着的不是路，是一条河、一座桥或者一个红绿灯巨长的十字路口，你比如红光某些小区，地图显示到6号线红高路站600米，实际走过去要穿过一个正在施工的工地，雨天全是泥。

我的方法很土,但很有效：下午两点，从小区门口走到地铁站，掐表计时，超过十五分钟的，直接pass，别信以后会有天桥、会有小路的规划，住进去的是你，走路的也是你。

坑三：郫县二手房的“差价”陷阱

这一点可能很多人没意识到,郫县和主城区不一样，它的二手房市场有一个特点：同一地段，电梯房和步梯房，价差能拉到8000一平以上。

因为在郫县买二手房的,主力人群是刚需和养老，刚需嫌步梯房没面子，养老嫌步梯房爬不动，所以你去看房时，如果中介强烈推荐某个步梯房，说“价格便宜很多”“得房率高”，你得冷静想想：将来你要卖的时候，接盘的人会不会也这么想？

我身边就有个例子,朋友2021年贪便宜，买了郫筒一套六楼步梯房，单价才1万出头，现在想换大房子，挂了半年，看房的人不超过五组，中介劝他降到9500才有可能出，而同期他隔壁单元，同户型的电梯房，成交价一直在1.3万以上，不愁卖。

那郫县二手房到底怎么买？我给你一套实操逻辑

如果你看完了上面这些,还是决定在郫县买，那我给你一套我的“土办法”，不保证让你赚，但至少不会亏。

第一步：锁定“电梯+次新+近地铁”的铁三角

这三个条件,缺一个，房子流动性就会大打折扣，郫县不缺房子，缺的是好卖的房子，你买房的时候就想好，将来卖的时候，谁接你的盘？是刚来成都的年轻人，还是本地改善的夫妻？他们大概率会跟你一样挑。

符合这三个条件的小区,我列个参考清单（非广告，纯粹是我自己看过的）：

板块	小区名称	大致房龄	参考单价（元/㎡）	我的感受
犀浦	万科理想城	5-8年	6万-1.8万	户型好，人车分流，但物业费稍贵
犀浦	龙湖时代天街	7-10年	5万-1.7万	商业配套无敌，楼下就是商场，但有点吵
红光	同森锦熙	3-5年	2万-1.4万	楼间距宽，绿化不错，但离地铁稍远
郫筒	海骏达蜀都1号	6-8年	0万-1.2万	社区大，生活方便，但房型稍老

第二步：学会看“三率”

得房率：郫县很多高层，公摊大得离谱，同样80平，有的盘套内只有58平，有的有68平，看房时一定要问清楚，或者直接看房产证上的套内面积。
绿化率：不要听销售吹，自己绕小区走一圈，看地面有没有大面积裸露泥土，看草坪是不是枯黄的，郫县有些盘的绿化，真的就是几棵树加一块草地。
入住率：这是最实在的，晚上八点以后，数亮灯的房间，亮灯率低于六成的小区，你晚上走在小区里都会害怕，而且入住率低，意味着社区商业起不来，买个菜都要开车去。

第三步：谈判时，拿“房龄”和“装修”说事

郫县二手房业主,心里都虚，因为供应量大，同小区挂着的竞争房源可能就有二三十套，你去看房，别表现出太喜欢，也别夸装修好，你就轻描淡写说一句：“房子是不错，不过这房龄也快十年了，贷款年限有点吃亏。”

这一句话,就能为你砍下2到5万的空间，别觉得狠，上个月我另一个朋友，用这招在红光砍下来4万，业主还送了一屋子的家电家具。

最后聊点实在的：郫县的未来，值不值得赌？

很多人担心,郫县二手房以后是不是就砸手里了？我讲三个我看到的小变化：

郫县菁蓉湖板块开始发力了，那个湖区搞得真不错，有点当年锦城湖的意思，周边的地价已经暗流涌动。
地铁S1线（规划中）如果落地，郫县西边的乡镇会直接受益，但现在还是纸上谈兵，别太当回事。
郫县的电子信息产业是真的在起来，华为、京东方这些大厂的人，刚需接盘能力比我们想象中要强，我楼下那套房子，就是卖给了一个在华为工作的工程师，全款，两天成交。

所以我的看法是,你买郫县二手房，别指望暴涨，但跑赢通胀、住得舒服、卖得掉，这三件事是能做到的，关键就是，别贪便宜，别买老破小，别将就。

好了,该说的都说得差不多了，房子这东西，说到底还是要自己去看，周末有空的话，可以约个中介，去犀浦的地铁口站十分钟，看看走出来的人，是行色匆匆的年轻人，还是遛狗散步的老两口，你大概就能知道，你会不会想住在这里了。

本文来自作者[kyadmin]投稿，不代表枝江市欲稻咚商贸行立场，如若转载，请注明出处：http://www.rffaxv.cn/post/%E9%83%AB%E5%8E%BF%E4%BA%8C%E6%89%8B%E6%88%BF%EF%BC%8C%E5%88%B0%E5%BA%95%E8%83%BD%E4%B8%8D%E8%83%BD%E4%B9%B0%EF%BC%9F%E4%B8%80%E4%B8%AA%E5%9C%A8%E8%BF%99%E9%87%8C%E4%BD%8F%E4%BA%86%E4%BA%94%E5%B9%B4%E7%9A%84%E4%BA%BA%E8%AF%B4%E7%82%B9%E5%A4%A7%E5%AE%9E%E8%AF%9D.html

郫县二手房，到底能不能买？一个在这里住了五年的人说点大实话

先说个反常识的结论：郫县二手房的价格，没你想的那么“洼”

买郫县二手房，第一件事不是看房，是看“两条线”