苏州内马路房子不能买—我在护城河边上踩过的坑，希望你别再踩_房产

说实话,我写这篇文章的时候，心里还有点复杂，三年前，我差点就掏了定金，买下内马路那套带院子的老破小，后来因为一个偶然的原因没买成，现在想想，真是后背发凉，不是说要一棒子打死所有内马路的房子，但如果你正在考虑这块区域，我劝你先冷静下来，听我把这些话说透。

内马路到底是个什么来头？

内马路,听着名字就挺有味道，对吧？它就在苏州古城区的核心地带，紧挨着护城河，往东走几步就是相门，往西不远就是平江路，那一片，青砖黛瓦，河道交错，确实是老苏州的味道。

但味道归味道，房子是房子。

内马路沿线的房子,基本分为三类：

第一类： 上世纪七八十年代的“老公房”，砖混结构，四五层楼高，没有电梯，户型奇奇怪怪，有的甚至没有独立客厅。
第二类： 零零散散翻建过的“自建房”或者“私房”，产权不清晰，或者只有使用权，没有产权证。
第三类： 少量后来建的“商品房”，但体量极小，且房龄也普遍超过十五年了。

很多人去买内马路的房子,是被那种“小桥流水人家”的感觉给迷住了，中介带你看一圈，你也觉得，哇，出门就是河，走两步就是园林，这种生活太苏州了。但真实的居住体验，和这种情怀之间，隔着一道巨大的裂缝。

为什么我说内马路的房子不能买？原因不是你想的那样

你可能猜到了,我会说“房龄老”、“没电梯”、“户型差”，这些确实是问题，但不是最致命的，毕竟，预算有限，有些人就是好这口老苏州味儿，我更想跟你聊的，是那些你实地看房时大概率看不出来的坑。

第一，产权雷区，比你想的要多得多

这是内马路这一片最最最需要小心的点,没有之一。

我当年看中的那套“带院子”的房子，中介拍着胸脯说“绝对有产权，可过户”，结果我托朋友去房管局一查，好家伙，土地性质是“划拨”的，不是“出让”的，这意味着什么？意味着你买了这套房子，以后想转手，得补缴一笔巨额的土地出让金，而且这个金额，不是固定的，是评估出来的，到时候有多少，谁也说不准。

更常见的情况是,内马路那些看着特别有味道的老宅子，很多是“公房”或者“经租房”，你买到的只是一个“居住权”，不是所有权，法律上，你花几百万，买的只是个“租约”，签合同的时候，他们可能会用各种文件混淆视听，但本质上，你根本拿不到红本本。

产权类型	能否正常交易	潜在风险	常见区域特征
出让地商品房	可以	房龄老，贷款年限受限	少量90年代后建的楼栋
划拨地房改房	需补缴出让金	转让时土地评估价不确定，交易周期长	老公房、单位宿舍
私房（宅基地/自建）	极其困难	无独立产权证，无法贷款，法律纠纷风险极高	临河小巷深处的独栋或带院房屋
公房/经租房	禁止私下买卖	合同无效，款项可能打水漂	沿河部分砖木结构的老宅

那怎么查？很简单，别只听中介的，自己去“苏易登”APP上拉产调，上面会明确写清楚土地性质和权利性质，如果中介或者房东找各种理由不给看，或者支支吾吾，那你就该心里有数了。

第二，你买的不是“房子”，是“永久维修工地”

内马路的房子,很多是砖木混合结构，甚至是纯木结构，这种房子的“保质期”早就过了，墙体是空斗墙，里面的木梁大概率有白蚁蛀蚀的痕迹，你看房的时候，表面粉刷得雪白，但扒开踢脚线看看，木料是不是酥的？

这是我在内马路看过的十几套房子里，一个隐藏极深的共性：

屋面漏水是标配,不下雨都感觉屋里潮气重。
电线老化严重,很多还是铝芯线，夏天开空调，跳闸是常事。
管道是铸铁的,里面锈得只剩下一点点水流通道，时不时就堵。

你可能会说,我买下来重新装修不就行了？内马路的房子，很多人不敢装修，因为结构动不了，大改要审批，甚至邻居会举报。 而且砖木结构的老房子，施工难度极大，成本远超普通商品房，我那会儿问了三个装修师傅，报价都比同面积的新房小区高出至少40%，还得签“不保证安全”的免责协议。

第三，生活便利性和停车难题，能把你逼疯

情怀归情怀,生活归生活。

内马路因为紧邻景区和核心城区,道路规划是几十年前定下来的，现在的实际情况是：

停车： 基本没有固定车位，晚上七点以后，内马路两侧停得满满当当，能堵得连电动车都骑不过去，你要是买了车，可以说基本告别“下班回家”了，天天停到一公里外的商场去。
噪音： 不要以为闹中取静，内马路靠近干将路和莫邪路，早晚高峰的汽车喇叭声、公交车的刹车声，穿透力极强，老房子的窗户隔音效果又基本为零。
潮湿和采光： 楼间距窄，低楼层常年见不到太阳，一到梅雨季，墙角反碱、发霉是正常操作，家里的木柜子，里面都能长蘑菇。

我一朋友图便宜买了一套一楼带院的,结果住进去才知道，旁边就是公厕，夏天那个味道……他跟我诉苦说，每次开窗透气，都觉得是在“修行”。

第四，出手困难，你的接盘侠在哪里？

如果你有“先买来投资，以后涨了再卖”的想法，那我劝你彻底打消，内马路的房子，尤其是那些老破小，流动性极差。

银行对于房龄超过30年甚至40年的房子,贷款审批极其严格，甚至直接拒贷，这意味着，你的下家，必须是能全款支付的人，在苏州，能拿出几百万全款买这个老破小的人，为什么不稍微加一点，去买园区或者新区的新房呢？

在二手房市场上,内马路的这类房子，挂牌周期普遍在一年半到两年，你去贝壳上看看，内马路那几栋老公房的成交记录，屈指可数，这玩意儿，买下来就是“不动产”，动不了的那种。

那到底有没有例外？

说了这么多吓人的话,我也得公平一点，内马路确实有那种“拆迁预期”的房子，但你得掂量一下，你赌得起吗？

可能的“好处”	真实的“代价”
赌拆迁拿补偿	等了十年没动静，政策变化，希望渺茫
买来收租	租金虽然高，但维护成本、空置期算下来，回报率低
纯文化情怀收藏	没有产证，就是空中楼阁，法律不保护

苏州这两年提倡“古城保护”，“拆迁”变成了“修缮”，也就是说，政府可能会出钱把外立面弄好，但内部结构不动，该住的还得住，你想靠这个发财，概率比中彩票还低。

我的建议是： 如果你不是老苏州本地人，对这片土地有着极其深厚且离不开的感情，同时手头有足够的闲钱，不在乎这笔钱压在那里不涨，那你可以买，但如果你是刚需，或者想改善居住条件，哪怕预算有限，也真的别碰内马路，远一点的地铁沿线，比如吴中、相城的一些次新房，居住体验和保值能力，能甩内马路几条街。

有些房子,注定只能存在于老照片和游客的相机里，用来怀念，而不是用自己的大半辈子，去为它的“旧”买单，住在护城河边，枕着水声入眠的画面是很美，但你没听到的，是那河风吹过老旧木窗，发出的吱呀声里，都带着钞票烧光的味道。

本文来自作者[kyadmin]投稿，不代表枝江市欲稻咚商贸行立场，如若转载，请注明出处：http://www.rffaxv.cn/post/%E8%8B%8F%E5%B7%9E%E5%86%85%E9%A9%AC%E8%B7%AF%E6%88%BF%E5%AD%90%E4%B8%8D%E8%83%BD%E4%B9%B0%E2%80%94%E6%88%91%E5%9C%A8%E6%8A%A4%E5%9F%8E%E6%B2%B3%E8%BE%B9%E4%B8%8A%E8%B8%A9%E8%BF%87%E7%9A%84%E5%9D%91%EF%BC%8C%E5%B8%8C%E6%9C%9B%E4%BD%A0%E5%88%AB%E5%86%8D%E8%B8%A9.html