群力房子还有增值空间吗？一个哈尔滨人的真实思考_房产

说实话，这个问题我琢磨了好一阵子，前几天跟几个老同学在中央大街撸串，聊着聊着又绕到房子上——老李去年把群力的一套两居室挂了半年没出手，小张却刚在群力新区又付了首付，同一个板块，有人急着离场，有人拼命进场,这到底是怎么回事。

群力的房子到底涨没涨？

先看一组硬数据，我翻了几个中介平台和哈尔滨市不动产登记中心的公开信息（截至2024年第三季度）,整理了下：

片区	2020年均价（元/㎡）	2024年均价（元/㎡）	涨跌幅度
群力核心区（王府井周边）	约12800	约11500	-10%
群力东区（外滩板块）	约10500	约9800	-6.7%
群力西区（哈西交界）	约9000	约8500	-5.5%

看这表格心里一沉吧？确实，跟东北很多城市一样，群力的二手房价格这几年经历了一轮回调，但这里面有个关键细节——跌幅在明显收窄，2022年那会儿，有些盘直接掉了一两千,今年基本稳住了。

为啥有人觉得群力不行了？

说实话,群力这波降温有几个实实在在的原因：

短期供应量确实大

群力这些年新盘一个接一个，雨润、恒大、中海、保利……大开发商扎堆进来，房源多，买家挑花了眼，供给一多,价格自然撑不住。

东北人口外流的大背景

这个没法回避，哈尔滨常住人口从2019年的1076万掉到2023年的约988万，每年净流出十几万人，人少了,接盘的自然也少。

投资客退潮

前几年冲进去炒房的，现在很多扛不住要出货，有些人在2018年高点接盘，现在急着变现,挂牌价一个比一个低。

但楼下中介老马跟我说了句实在话

老马在群力干了八年中介，他说：“你光看短期价格没用，得看长期基本面。”他给我列了几个点,我觉得挺有意思：

学区资源：群力有兆麟小学分校、经纬中学分校，这在哈尔滨算第一梯队学区，就算市场再冷,带学区的房子总会有人接。
商业配套：王府井、银泰、远大，三大商场全部开业，群力的商业密度在全哈尔滨排第一,周末王府井那儿车都得停两排。
生态资源：松花江沿线、群力湿地公园、体育公园，2000多亩的天然氧吧,哈尔滨其他片区真比不了。

老马说：“房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，群力短期是难，但你要是拿五到十年看，核心区的优质资产没啥问题。”

哪些位置的房子可能还有戏？

我自己跑了一圈，又跟几位做房产评估的朋友聊了聊,觉得这几类可能性大些：

h3 第一类：地铁3号线沿线

地铁3号线明年全面通车，直接连到哈西站和太平机场，站口附近的房子，步行10分钟内能到地铁站的，现在价格还在洼地，等通了车，通勤价值会释放。

h3 第二类：观江房和公园房

群力外滩那块，能看江景的盘，以及紧挨着群力湿地公园的楼盘，这类房子有稀缺性，湿地公园那种生态环境,在整个哈尔滨都找不出第二处。

h3 第三类：中小户型学区房

60-90平的两房或小三房
带兆麟、经纬学区
总价控制在80-120万

这类房子总价不高，流动性好，自住和出租都划算，老马告诉我，现在群力最好卖的就是总价100万出头的学区两居室。

提醒几个别踩的坑

说实话，群力也不是什么房都能碰,跑了几次我发现：

别碰“远大新”——群力西区那些离商圈、地铁都远的超大户型,挂了两三年还卖不掉的比比皆是。
别碰顶楼——群力很多高层有漏水问题,顶楼现在很难出手。
别信“XX大学城”概念——大学没搬过来，配套起不来,房价就涨不动。

到底有没有增值空间？

我自己的看法：群力房子短期别指望暴涨，但核心区的长期价值不算差。

现在群力的二手房，很多房东已经割肉了，比如王府井后面那个小区，2018年有人1万3接的，今年1万挂出来都卖不动，但你要是从2024年这个节点看，很多房子的性价比已经出来了，至少跌的空间不大了，涨的话看政策、看经济、看人口回流的速度。

其实聊到这,我觉得最重要的是想清楚自己为什么要买。

如果是纯投资赌暴富的，现在全国房产都不适合你
如果是自住，孩子要上学、自己上班方便、生活配套齐全，那群力跑赢存款利息大概率没问题
如果手里有点闲钱想长期持有，挑个地铁旁的小户型收租，群力的租金回报率在1.8%到2.5%之间，也不算离谱

我在群力转了一整天，看到公园里遛狗的、买菜的大爷大妈、接孩子的年轻父母——这座城市的生活气息没断，群力的底子还在，房子嘛,说到底不就是用来住的嘛。

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