绿林书院房子怎么样？我搬进去住了三个月，说点大实话_房产

我为什么盯上这个盘

去年年底准备换房，预算卡在300万上下，又想离地铁近、又想有学校、还想要点绿化，中介推了不下十个盘，说实话，绿林书院这名字一开始听着像那种“老破小”改造项目，我压根没当回事，直到有天路过，看见外立面那种暖灰色的陶板搭配木色格栅，在周边一片土黄色安置房里头特别扎眼,才决定进去看看。

没想到这一看，就看了小半年，现在搬进来三个月，水电煤都摸熟了，今天不吹不黑，把我自己感受最深的几个点捋一遍,给正在纠结的你做个参考。

最打动我的：户型设计是真用了心

得房率比想象中高

我买的是89平的中间套，实际量下来使用面积有82平左右，得房率接近92%，对比周边几个新盘普遍85%的水平，这多出来的几平米相当于白捡了5万块（按单价算），销售当时说他们请了日本的设计顾问，专门做收纳系统，我本来以为是噱头，结果住进来发现玄关那个顶天立地的鞋柜，居然能塞下我42双鞋外加两个行李箱,这个确实服气。

动静分区太适合有娃家庭

我家娃5岁，正是满屋跑的时候，这个户型把三个卧室全部放在南侧，客厅餐厅厨房在北侧连成一条动线，晚上孩子睡觉，我在厨房煮夜宵，关上门基本听不见炒菜声，隔音用的是三层中空玻璃，实测楼下广场舞开到最大音量,关窗后分贝降到45左右。

关于价格：一个字“稳”，两个字“真稳”

我入手时的均价是2万/平，现在链家上挂出来的同户型低楼层已经报到了3.45万，不能说暴涨，但在这个横盘了快两年的板块里，它属于那种“不跌反微涨”的少数盘，后来问了做房产投资的朋友,他说关键在两点：

绿林书院的地是2019年才拿的，楼龄新，没有老小区的硬伤
周边两公里内未来三年有两条地铁线规划（11号线延伸段和22号线），虽然现在还没动工，但规划图已经挂出来了，这个是实打实的预期

不过也要说句公道话，现在的价格已经不便宜了，如果你是投资客想短期套利，我劝你绕道，这个盘更适合自住，尤其是注重居住品质、孩子又要上学的家庭。

教育配套：真学区，还是“贴牌”？

这是我最关心的点，毕竟孩子上学耽误不起。绿林书院划片的小学是“第二实验小学绿林分校”，注意，是分校，不是挂牌，我去实地看过，本部派了校长和30%的骨干教师过来，课程体系和本部完全同步，初中是“实验中学北校区”，去年的中考普高率是3%，在全区排名第四，虽然比不上那些顶尖民办,但在公办里算第一梯队了。

学校	性质	距离	2023年中考普高率
第二实验小学绿林分校	公办	步行5分钟	无（小学）
实验中学北校区	公办	骑车8分钟	3%
行知幼儿园（民办）	民办	步行3分钟	无

对了，说个细节，小区东门出去就是学校的侧门，孩子大了可以自己走路上学，不用过马路,这一点对于双职工家庭来说太重要了。

物业和居住体验：好物业是真能续命

我入住这三个月的直观感受是：物业管得挺宽的。

每栋楼有专属管家，微信回复速度基本在10分钟内
非机动车进小区必须走专门的地下车道，地面上连共享单车都少见，孩子骑车我放心多了
垃圾清运每天两次，垃圾房的位置在每栋楼的下风口，夏天也不太有味道
物业费4.8元/平/月，贵是贵点，但小区里的草坪是真的有人定期修剪，不是那种“种完就不管”的，这一点比我朋友住的那个每平3块的盘强太多

当然也有槽点，比如地库的信号不好，联通在地下室基本是无服务状态，我已经打过三次客服电话了还没解决。北侧靠马路的那一排低楼层会有点噪音，买的时候一定记得避开,别问我怎么知道的。

周边的烟火气：没大型商业，但生活不愁

楼下底商开了一家生鲜超市（鲜丰）和一家连锁药房，日常的菜和药十分钟就能买到，远一点，步行十五分钟有一个菜市场叫“老街市集”，东西便宜，早上六点开市，但环境比较嘈杂，大型商场的话，开车十五分钟可以到银泰城和天街，周末去逛个街看个电影不成问题，所以住在这，如果你喜欢点外卖，选择不算多，但自己做饭的话,幸福感还挺强的。

最后一句话

绿林书院房子怎么样？它不完美，比如地库信号差、周边缺乏大型三甲医院（最近的社区医院开车要10分钟），但如果你和我一样，预算有限又不想牺牲居住品质，在这里住下来，你会慢慢感觉到“家”的样子，房子嘛，终究是给自己住的，别人怎么说，不如自己来走一圈，在小区里待两个小时，闻闻那些桂花香，大概心里就有答案了，早上送完娃去学校，溜达到河边步道，看着那些老大爷打太极，你会觉得，哎，这日子,就这么过也挺好。

改天来我家喝茶,我泡正山小种给你。

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