滕州人和蓝湾房子怎样？住了一年的业主，说点大实话_房产

说实话,我当初看房的时候，网上的评价真是两极分化，有人说它是滕州东部的“颜值担当”，也有人吐槽物业不行，今天我不整那些虚的，就凭我在人和蓝湾住了一年多的真实体验，跟你掰扯掰扯这房子到底咋样。

先说说最直观的：位置和交通

人和蓝湾在滕州东部新区，具体点是龙泉路和荆河路交汇处往东，如果你是那种“离不开老城区烟火气”的人，可能会觉得有点偏，但你要是跟我一样，受够了老小区堵车和停车难，这儿真算得上清净。

通勤方面：开车去市政府、万达广场，高峰期也就10-15分钟，平时更快，去高铁站走北辛路，大概20分钟。
公交线路：门口有K108、K206等几路车，去火车站和汽车站都方便，就是班次不算密，等车得有点耐心。
生活配套：楼下底商有超市和菜鸟驿站，买菜买日用品基本够了，但想逛个大商场、看电影，还是得去万达或者人和广场，骑电动车大概8分钟。

小区环境：绿化是真的好，但有个小毛病

当初下单有七成是因为它的园林设计，小区里有条活水景观带，从南门一直延伸到北边，夏天傍晚遛弯儿，听着水声，看着大草坪，心里特别舒坦。

要素	实际感受
绿化率	官方说35%以上，实际感觉更高，树荫连成片，夏天不晒。
人车分流	做得挺彻底，地面只有消防通道，小孩在小区里跑，大人能稍微放心点。
儿童游乐区	有两个，但设施偏“低龄化”，滑梯和秋千为主，大孩子可能觉得无聊。
缺点	水景到了夏天蚊子真多，低楼层住户必须装纱窗，而且水系维护得勤，不然容易有味儿。

户型与居住体验：得房率不错，隔音存争议

我买的是116平的三室两厅两卫，中间户，户型方正，南北半通透，客厅开间有4米，采光没得挑，主卧带飘窗，次卧也够用，得房率大约78%，在高层里算良心了。

不过要说点实话，隔音这块你得有心理准备。

我邻居是个钢琴老师,晚上九点以后在家练琴，我在客厅能隐约听见旋律。楼板隔音一般，楼上小孩跑动，楼下听得到“咚咚”声，睡眠浅的朋友，天花板和墙面隔音最好自己做一下，我当时加了层静音棉，效果立竿见影。

![滕州人和蓝湾小区实景绿化]()

物业和邻里：比上不足，比下有余

物业是开发商自持的,物业费1.6元/平/月，你要说它多好，那真谈不上，但至少——

门口保安会跟你打招呼,陌生人来访会登记。
公共区域打扫挺勤快,楼道里很少看到垃圾堆积。
报修过两次,一次是水龙头漏水，一次是门禁坏了，基本隔天就有人来处理。

但也有一些“老小区通病”，比如地库灯光有点暗，车位管理偶尔混乱，非机动车乱停，邻居里年轻家庭和回迁户各占一半，老人带孩子遛弯的特别多，生活气息浓，但偶尔广场舞音响会吵到北边楼栋。

价格和保值：刚需上车容易，投资需谨慎

目前二手挂牌价大概在7000-8000元/平，对比周边新盘（比如中房九里庭院）便宜不少。如果你是首套刚需，预算有限又想要环境和物业，这个价格在滕州算是高性价比。

但如果你指望它大涨,趁早打消念头，滕州人口流入有限，东部新区新房供应量大，短期升值空间有限，胜在抗跌，租金倒是不错，三房能租到1800-2000元/月，租售比还行。

关于那点“不完美”，我得专门说说

网上很多吐槽说“一期二期差距大”，我也特意去看过，确实，二期交付标准比一期好，比如电梯品牌、入户大堂的装修，二期更高级，所以你看二手房的话，优先选二期，或者二期的尾盘，小区东边靠铁路线那一排，火车鸣笛声偶尔能听到，但频率不高，看个人敏感度。

还有一点,人车分流虽然好，但地下车库入口坡度挺陡的，新手女司机第一次下去，可能有点心里发怵，不过开习惯就好了，设计上倒没出过啥事。

最后给你个中肯建议

如果你问我,滕州人和蓝湾这房子到底能不能买？我的答案是：能，但别抱“完美”的期待。

它就像一个总分85分的邻居家孩子——长得不错，懂礼貌，学习中等偏上，但偶尔也会为小事闹脾气。它的好，是那种住了才懂的好；它的坏，也是那种忍忍就过去的坏。 对于刚需上车，或者想从老破小换到环境好一点的地方，人和蓝湾绝对值得你纳入考虑清单。

看房的时候,别光盯着样板间，挑个傍晚去小区里走走，听听晚风里那些真实的声音，你就有答案了。

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