江阴长泾要开盘的房子，到底值不值得等？我替你去现场转了转_房产

这几天，朋友圈里好几个做中介的朋友都在刷同一个消息——长泾又有新楼盘要开盘了，说实话，我第一反应是：长泾？那个以老街和月饼出名的地方？怎么突然又火了？但转念一想，长泾这两年确实不太一样了，锡澄S1线通车后，从江阴市区到无锡市区的时间被压缩到半小时以内，而长泾正好卡在中间的位置上，像极了那种“以前没人注意、现在突然香起来”的板块。

趁着周末天气不错，我专门开车去长泾转了一圈，把即将开盘的几个项目实地看了看，也跟当地几个老住户聊了聊，今天这篇，我不打算给你列一堆“必买清单”或者“避坑指南”，就想像个朋友一样，把我看到、听到、想到的,一五一十跟你说清楚。

长泾这次要开盘的房子，到底在哪里？

先交代一下地理位置，长泾镇属于江阴市，往东是顾山，往南是无锡锡山区，往西跟祝塘接壤，往北是华士，以前长泾的最大标签是“中国历史文化名镇”，一条长泾老街保存得相当好，青石板路、明清老宅、还有那家排队才能买到的长泾月饼，每到中秋前一个月,街上全是来买月饼的苏B牌照车子。

但这次要开盘的几个项目，都不在老街景区核心区，而是集中在镇区南侧、靠近暨南大道（规划中的快速路）那一带，比如其中一个主力项目，就在长泾中学南边，走路到学校大概七八分钟，周边有菜场、有超市，生活配套算成熟，另外一个项目则在东侧，紧挨着一条景观河，开发商打的是“河景房”的卖点。

价格到底什么水平？我帮你打听了

这是大家最关心的，我特意跑了几个项目的临时售楼处（好几个还在蓄客阶段，正式售楼处都没搭好），跟接待我的销售聊了聊,目前放出的风声是这样的：

项目名称	主力户型	预计单价（元/㎡）	预计总价（万元）
项目A（学校南侧）	89㎡三房 / 115㎡四房	9500-10500	85-120
项目B（景观河边）	105㎡三房 / 130㎡四房	10000-11000	105-145
项目C（镇中心旁）	78㎡两房 / 98㎡三房	9000-9800	70-95

注意，这只是目前的对外报价区间，最终开盘价可能会上下浮动，销售跟我透露，首次开盘一般会拿出部分特价房，大概比预期均价低500到800块一平，但数量有限,还要看摇号运气。

对比一下周边行情——目前长泾镇上的二手房，楼龄稍老一点的老小区，挂牌价在7000到8500之间；次新小区（比如2015年以后交付的）挂到9000左右很常见，也就是说，新盘的价格跟周边二手次新房基本持平，没有明显倒挂，但也没有虚高，这跟江阴市区动不动就1.5万+比起来,压力小不少。

谁在关注这些房子？我现场观察到的

在售楼处待了一个多小时，来来往往看了有八九组客户,我大致分了下类：

一对年轻夫妻，大概三十出头，带着四五岁的孩子，他们现在租在无锡新区上班，想买一套过渡房，预算控制在100万以内，看重的是S1线长泾站（在建）骑电动车10分钟能到。
一位五十多岁的阿姨，本地人，女儿嫁到无锡去了，她想卖掉现在的老房子，换一套带电梯的新房，她说“年纪大了，爬不动六楼了”,特别关注一楼带院子或者低楼层的房源。
两个中年男人，听口音是外地的，在长泾工业园那边开了个小加工厂，想买一套改善型住房，顺带把爸妈接过来一起住,他们看的都是大户型。

感觉下来，刚需自住的比例占大头，纯投资的几乎没有，这倒是个好现象,说明这个市场的底色是健康的。

几个关键问题，我帮你问了

开发商靠不靠谱？

这次要开盘的几个项目，有两个是本地开发商，有一个是江阴市属国企背景的，我查了下，本地那两家之前在长泾、祝塘都做过楼盘，交付口碑一般般，不算惊艳但也出过维权——主要是小区绿化和物业跟不上，国企背景那家相对稳一些，但价格也稍微贵点，建议你优先考虑有国企背景的，或者看看开发商的往期项目实际交付情况,这点上花点时间不亏。

交通到底方便不方便？

这是长泾最大的悬念，目前从长泾到无锡市中心，开车走锡沙路大概50分钟，早晚高峰能到1小时，但关键是锡澄S1线——这条地铁（其实是市域铁路）已经通了江阴市区段，长泾站属于远期规划中的东延段，估计还要等个四五年，销售跟我说的是“规划已批复”，但规划这东西，你懂的，一天没动工就有变数，所以如果你指望买了房立刻享受地铁通勤,那可能会失望。

暨南大道快速化改造已经在动了，这条路修好后，从长泾开车到江阴市区大概能控制在20分钟以内，到无锡市区也能省不少时间，而且长泾到张家港市中心其实很近，走暨阳路跨过一座桥就到,很多人忽略了这点。

学校、医院、商业配套成熟吗？

长泾的教育资源在乡镇里算不错的。长泾中学是省重点，每年的高考成绩在江阴乡镇里排名靠前，小学有长泾实验小学，也是老牌学校，幼儿园的话，基本每个小区旁边都有配建的，但如果你指望什么双语幼儿园、国际学校，那就别想了,乡镇没有这些。

医疗方面，镇上有长泾医院，二级乙等，看个头疼脑热没问题，但遇到大病还是得去江阴市人民医院或者无锡的大医院，开车大概半小时，不算太远但也不近，说实话,这点各位家里有老人的朋友要好好掂量掂量。

商业上，长泾的短板比较明显，镇上只有一条主商业街，一个大型超市（大统华）和一个农贸市场，日常买菜买东西够用，但想逛个商场、看个电影，就得跑去江阴市区或者无锡了。但好消息是，几个新盘项目都规划了沿街商铺和社区商业，以后下楼买杯奶茶、拿个快递会方便不少。

户型设计方面，我得说点实在的

看了几个户型图，整体感觉是“中规中矩，有亮点也有槽点”。

亮点是这几个项目都做了双阳台设计，而且是南北通透的，这对讲究风水的江阴人来说，是个加分项，89平米的小三房，做到了三开间朝南，面宽将近10米,这在以前的老楼里是不敢想的。

槽点则在于，部分户型的卫生间面积偏小，尤其是89平米那个户型，主卫大概只有5平米左右，放了马桶和淋浴房之后，转身都费劲，厨房都是封闭式的，虽然烟道独立，但如果你喜欢开放式厨房的那种通透感，可能得自己后期改造一下,不过要注意承重墙的位置。

还有一点，车位配比，我看的那个项目地下车位比例是1：1.05，这是个好消息，但销售也说了，一个车位大概要卖12-15万，这是个预算外的大头支出,别忽略了。

我的个人看法与建议

说了这么多，最终落到“要不要买”这个问题上，我的态度是：如果你是在长泾及周边工作生活的刚需，或者你在无锡/江阴上班但预算有限，长泾这批新盘值得一看，原因很简单，单价万元以内，总价100万上下，能买到一套全新三房，还带电梯和地下车库，这在长三角这个区位算是相当稀缺了，你算算,同样的预算在无锡市区可能只够付个老破小的首付。

但如果你是抱着投资的心态来，我劝你冷静，长泾的人口流入主要靠周边乡镇和外来务工人员，增量有限，房价短期内不太可能有大幅上涨的动力，加上二手房市场容量小，未来你想出手,可能得做好持有五年以上的心理准备。

看房的过程中，我印象最深的是一位住在老街上的老爷爷，他站在河边看着对面在建的楼盘跟我说：“二十年前，这一片都是稻田，现在嘛，钢筋水泥倒是长出来了，但新房子有新房子的好，老了不用爬楼梯，买菜也方便。”这话听着接地气,也挺实在。

对了，有个细节忘了说，其中一个项目开盘当天据说会有本地特色的“长泾月饼”伴手礼，买不买房都能领一份，冲着这口酥皮月饼去凑个热闹，也不算白跑一趟，你如果打算去，建议挑个工作日的上午，人少，销售也更有耐心给你讲解，还能多套点“内部消息”。

反正，房子这件事，如人饮水冷暖自知，我尽力把看到的、听到的都给你摆在这儿了，最终怎么选，还是看你自己手里的预算和心里的那份需求，祝你在长泾，找到那个让你觉得“就是它了”的地方。

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江阴长泾要开盘的房子，到底值不值得等？我替你去现场转了转

长泾这次要开盘的房子，到底在哪里？

价格到底什么水平？我帮你打听了

谁在关注这些房子？我现场观察到的