正在供的房子可以卖吗？别急，我陪你理清楚这笔账_房产

说实话,我第一次听到这个问题的时候，愣了一下。“正在供”三个字，听着就像背着一座山在走路，很多朋友一提到卖房，第一反应是：“贷款还没还完，这房子能卖吗？”我在银行工作的老同学直接笑了——他说，你以为你在供房子，其实房子也在供你。

答案是：可以卖。 只是手续上多了几步，不是不能走的路，今天我就用最生活的话，把这件事掰开了说。

正在供的房子，本质上是谁的？

这个问题听起来很基础,但很多人其实没搞明白，你买了房，签了合同，银行给了贷款，房产证上写的是你的名字，可别忘了，房子抵押给了银行，你每个月还的月供，其实就是在“赎”这个抵押权。

房子是你的,但不是完全自由身，就像你分期买了个手机，手机在你手里用，但欠债还清之前，它的“自由”是受限的，只不过房子金额大，很多人忽略了这件事。

根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，白话就是：你欠银行钱，但房子依然可以卖，前提是——通知银行，并且处理好剩下的贷款，不是你想卖就闷头卖，也不是不能卖。

卖房前的三种主流操作方式

很多人一听说可以卖,兴奋得不行，但接下来就被操作流程搞懵了，我整理了三种最常用的方法，我们一个个说清楚。

带押过户：最省心的路子

这个名词近两年很火,很多城市都在推行，说白了就是：房子还欠着银行贷款，但你可以连贷款一起过户给买家，买家接替你继续还贷，或者买家自己重新贷款把钱还给银行。

优点：不用先凑钱还清贷款，省去了中间垫资的麻烦和利息，交易流程短，一般20天左右能走完。

缺点：不是所有银行、所有城市都支持，需要买卖双方、银行、不动产登记中心四方的配合，如果你所在城市还没有落地这个政策，这条路就跑不通。

我有个朋友在苏州买了套二手房,原房主还有80万贷款没还完，走的正是带押过户，他说整个过程比想象中顺利，但前提是他找了一家中介对这个政策特别熟。如果你也想走这条路，第一件事是去当地不动产登记中心或者贷款银行问一句：支持带押过户吗？

先还清贷款再卖房：最传统的方式

这个方法很多老一辈都熟悉：卖房之前，先把欠银行的钱还清，还清了，银行解除抵押，房子恢复“自由身”，然后正常过户。

问题来了：你哪来的钱还贷款？房子还没卖出去呢。

这时候一般有两种解决思路：

用买家的首付款来还：比如你房子总价200万，还剩50万贷款，买家给了首付60万，你先用这60万里的50万去银行还贷，剩下的10万自己收好，等银行解押，再完成过户，买家剩下的尾款打进你账户。听起来顺，但有个坑：很多买家不放心，怕你拿了他的首付跑了或者不配合解押，所以一般需要银行或者中介做资金监管。
找过桥资金：也就是短期借款，比如借一笔钱先还清贷款，等房子卖掉拿到全款再还回去，缺点是有过桥费，通常是按天算利息，万一交易周期拉长，利息成本会很高，我见过有人为了省事，借了30万过桥，结果买家贷款审批卡了20天，光利息就花了五六千。

转按揭：理论上可行，现实中越来越难

转按揭就是买家接手你的贷款，但不走带押过户那种新政策，而是走老路子——银行内部变更借款人，听起来很美，但实际操作里，很多银行已经停了这项业务，原因很简单：银行审核买家资质，跟重新放一笔贷款差不多，工作量不小，而且对银行来说，过去放给你的利率可能比现在低，银行不愿意主动调整。

这个选项我放在第三位,不是不可行，是越来越难碰到，如果你真要问，可以去贷款银行柜台当面问一句：“能做转按揭吗？”大多数情况下，柜员会摇头。

卖房前必须算清的4笔账

很多人只看房价涨了没,觉得涨了就卖，赚一笔，但正在供的房子，账面盈利不是真盈利，我给你列个清单，卖之前自己拿笔算一算。

项目	影响
剩余贷款金额	你还欠银行多少钱	决定了你的“净得”是多少
提前还款违约金	部分银行对提前还款收罚息（一般是剩余本金1%~3%）	有些银行还款满3年免收，没满的话要问清楚
交易税费	个税、增值税、契税（买家承担部分）	满五年且唯一住房免个税，否则要算进去
中介费	一般1%~3%	按成交价算，直接扣掉

举个小例子：你房子挂牌价300万，还剩120万贷款，买家最终谈成280万成交，中介费2%共5.6万，提前还款违约金如果按1%算就是1.2万，税费如果产生大约3~5万，那么你实际到手大概在265万左右，减去你之前付过的首付和已还的月供，你才算出自己到底是赚还是赔。

很多人只看到房价涨了50万,一算账，发现去掉各种成本，可能只赚了十几万甚至持平。算清楚再动。

一些容易忽略的现实细节

银行不是你想提前还款就能还的,现在很多银行提前还款要预约排队，有的要等1到3个月，我有个同事去年年底想卖房，提前还款申请交上去，排了两个半月才排到，这期间买家一直等着，差点黄了。

如果你卖房是为了换更好的房子,还要考虑时间差，先卖后买，怕房价涨了买不回来；先买后卖，又怕手上资金周转不开，两边同时进行，又怕哪个环节卡住，这几乎是每个置换家庭都要经历的心跳时刻，我的建议是：先挂出房源，拿到靠谱的意向买家再去看新房，不要两头都下定金。

还有一点,别忘了你的月供征信，房子在挂牌期间，如果你月供断供了，银行会记录征信不良，你这边房子还没卖出去，那边征信黑了，后续贷款会受影响，卖房期间，月供必须按时还。

能卖，但怎么卖，得看你的情况

说到底,正在供的房子可以卖，这不是一个行不行的问题，而是一个怎么操作、什么时候操作的问题，每个城市、每家银行的政策都有细微差别，网上查到的信息再全，都不如你亲自去问两句。

如果你现在焦虑得睡不着,不如先做两件事：第一，查清楚你的剩余贷款和提前还款政策；第二，去当地不动产登记中心问一句带押过户是否可行，这两步走完，你的思路会清晰一半。

别怕麻烦,卖房这件事，本来就是一件需要慢慢捋的大事，捋顺了，日子也就顺了。

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正在供的房子可以卖吗？别急，我陪你理清楚这笔账

正在供的房子，本质上是谁的？