恒大在巴克什营的房子，一家万亿房企如何在小镇画下一个句号？_房产

说起来,我大概是从2018年开始关注到恒大在滦平巴克什营那个项目的。

那时候恒大风头正盛,许家印还是“首富”，朋友圈里到处都是恒大楼盘的广告，那会儿我不经意间刷到了一个楼盘推广——“恒大·巴克什营”，说实话，当时我的第一反应是：“巴克什营？这地名听着怎么像哪个武侠小说里的古战场？”

后来一查,还真有点来头，巴克什营在河北滦平，紧挨着古北口，离北京密云就一山之隔，有人开玩笑说：这就是北京的“后花园带”里那个被遗忘的角落。

可就是这么个“角落”，恒大当年砸了几十亿进去。

巴克什营的房子，到底是什么样的？

从2017年开始,恒大就在巴克什营搞了一个项目，名字叫做“恒大长城小镇”，听起来就挺霸气的，对不对？宣传资料上说，这里属于环京1小时生活圈，将来有个高铁站叫“巴克什营站”，从北京朝阳到这儿才40分钟。

那会儿的恒大,对这个项目寄予了很高的希望。规划图做得跟大片特效似的：欧式城堡、人工湖、商业街、五星级酒店，还有学校、医院……几乎是一个“微缩版的欧洲小镇”。

根据公开的规划数据,整个项目占地大概上千亩，总建筑面积超过60万平方米，房子分几期开发，主力是花园洋房、联排别墅，还有少量高层。

我认识的一个朋友,老张，在北京做IT，2019年在那儿买了一套两居室，老张跟我说的时候还挺兴奋，觉得捡了便宜——单价才8000多一平，总价不到100万，比北京密云便宜了一大截，关键是空气好、能看长城。

那时候恒大还搞了个活动：认筹交2万抵5万，老张二话没说就交了。

那时候谁也没想到,几年后这个“小镇”的命运会跟恒大集团绑在一起，走向另一个极端。

烂尾的不仅是房子，还有那些人的期待

时间拉到2021年下半年,恒大的债务危机全面爆发。

新闻里天天说“恒大暴雷”，我一开始也没太在意，毕竟恒大的盘太大了，直到有一天，老张给我发微信：“兄弟，我那个楼盘停工半年了。”

我愣了一下,才反应过来他说的是巴克什营那个。

后来我去查了一些资料,也看了同行那边的报道，情况比想象中惨，根据一些业主在社交平台上的反馈，恒大长城小镇从2020年底就开始出现“施工进度缓慢”的迹象，到了2021年夏天，工地基本就停了。

那些已经交了全款、等着收房的人，心态直接崩了。

有个业主在微博上写：“我掏了父母一辈子的积蓄买了这套房，现在工地杂草都一米高了，打了无数次恒大客服热线，永远在忙，我每个月还要还7000多的贷款，房子却连个影子都没有。”

老张还算幸运,他只交了首付和认筹金，剩下的是按揭——但银行不跟你讲道理，贷款得继续还，他跟我说过一句话我印象很深：“房子可以没有，贷款不能断，断供了，征信就完了，我这辈子可能就完了。”

这话听着挺丧的,但这就是现实。

更让人心酸的是,有些业主是奔着“养老”去的，巴克什营环境好，长城脚下，空气清新，非常适合老年人居住，有个60多岁的阿姨，把自己市区的房子卖了，买了一套恒大的别墅，想着搬过来修身养性，结果房子没住上，手里的现金还套在那堆钢筋水泥里。

你以为这是孤例吗？巴克什营只是恒大全国几百个烂尾项目中的一个缩影。

我查了些数据,截至2023年初，巴克什营恒大项目涉及到的业主大概有两千多户，已售未交付的房源金额超过20亿，这个数字放在恒大两万多亿的总负债面前，可能不算什么，但对每一个家庭来说，就是天文数字。

地方政府怎么接这个“烫手山芋”？

2022年之后,事情发生了一点微妙的变化。

“保交楼”这三个字，在中央政府层面被反复强调，滦平县政府也开始介入，2022年年底，地方上成立了一个“恒大巴克什营项目处置专班”，说白了就是政府牵头，找新的施工队，把剩下的活干完。

但现实很骨感,恒大在巴克什营欠了施工方的钱，施工方不干了；材料供应商的货款没结清，也不给供货。每个环节都是烂账。

我印象比较深的一个细节是：2023年春天，有记者去巴克什营现场探访，拍到的照片里，几栋楼的外墙抹了一半，脚手架还架着，但上面已经长出了藤蔓，地面上堆着生锈的钢筋，工地大门紧锁。

不过到了2023年下半年,确实有一些好消息传来，据称，部分楼栋在政府协调下恢复了施工，第一批预计在2024年交付，只是这个“恢复施工”，进度比蜗牛还慢。

老张的房子是在第三期,他说“估计2025年能交房就是烧高香了”。

从巴克什营看恒大模式

巴克什营这个项目,其实挺能代表恒大那几年的打法。

恒大在全国疯狂拿地,走的是一条“高周转、高杠杆、高负债”的路子。用现在流行的话说，从银行借钱，拿地盖房，卖房还债，继续借钱”。 只要房价一直涨，这个链条就能转下去。

巴克什营这种偏远小镇的地,便宜啊，恒大拿地的成本估计每平米只有不到2000块，卖8000多一平，利润空间大得惊人，但问题在于，这种地方的市场需求是有限的，买的人大多是投资客，或者是对“长城小镇”有情怀的人。

一旦市场风向变了,或者开发商本身出了问题，这些“小镇”就变成了“无人区”。

我记得有个分析师写过一段话：“恒大的房子，不叫房子，叫金融产品。” 这话听着刺耳，但放在巴克什营这个项目上，其实挺准的。

销售的时候,讲的都是“：未来的高铁、未来的商业街、未来的名校、未来的升值空间，可当恒大自身轰然倒塌的时候，所有的“都变成了“过去”——过去的承诺、过去的幻想。

那些还在坚持的业主

老张现在每个周末还会去巴克什营转一转。

他跟我说：“我就是要亲眼看看，这房子到底能不能‘起死回生’。”

他说,工地门口偶尔能看到几个同样是买主的邻居，大家见面也不怎么说话，就默默望着那几栋半拉子楼，有个大姐偶尔会带点水果过去，放在工地门口，说是“给干活的师傅们留的，万一哪天他们回来了，看着心里暖和点”。

我听完有点哭笑不得,但仔细想想又特别真实。普通人的韧性，往往就体现在这种荒诞又执着的小动作里。 他们的逻辑很简单：我买了，我交了钱，我就等着，等不起也得等。

一些还没说完的话

写到这里,其实我也没有什么“标准答案”可以给。

恒大的事情,牵扯到太多层面：企业过高杠杆的风险、房地产预售制度的漏洞、地方政府在招商引资和风险管控之间的两难，还有普通人面对资产泡沫破灭时的无力感。

巴克什营只是其中一个很小的切口,它没有名，没有什么特殊的战略意义，甚至如果不是因为恒大这个名字，可能很多人这辈子都不会听说这个地名。

但就是这么一个不起眼的小镇,承载了几千个家庭的希望、焦虑、愤怒、无奈，以及——可能存在的转机。

我还挺期待哪天老张突然给我发条消息说：“兄弟，我的房子交房了。” 如果真有那么一天，我打算开车去巴克什营看看，看看那个传说中的“长城脚下的小镇”，到底值不值得这五六年的等待。

在那之前,先让那些钢筋水泥继续杵在那儿吧。长城已经杵了几百年了，不差这一会儿。

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