急售不是房子有问题，是房主家里真有事。 我在龙城国际这套89平的两居室，挂牌价从年初的78万一路调到现在的63.8万，中介说这价格快回到2021年了，但说实话，每次有人来看房，问的第一句话都是："这么便宜，是不是漏水？还是有什么纠纷？"——今天干脆把这套房子从里到外掰开揉碎了讲清楚,您看完再判断值不值得。
先说下这房子的硬条件，您拿尺子比对着看
| 项目 | 具体信息 |
|---|---|
| 户型 | 42㎡两室两厅一卫，南北通透 |
| 楼层 | 总高18层的第12层（不临街，采光无遮挡） |
| 房龄 | 2016年交房，满五唯一 |
| 物业 | 8元/㎡/月，含电梯费和公区清洁 |
| 学区 | 对口德州市实验小学东校区（步行约8分钟） |
| 急售原因 | 业主工作调动至青岛，需一个月内腾挪资金 |
最让我自己都意外的是，这房子在贝壳上的带看量最近两周涨了40%。 但真正坐下来谈价的只有两拨人，一个嫌装修老气，一个纠结次卧窗户临天井，您要是也介怀这两点，那我劝您别来看，省得浪费时间——但如果能接受，这可能是德州市区二环内唯一总价低于65万且房龄2016年后的电梯房。
自住买家最关心的三个问题，我得罪同行也要说实话
价格还能谈吗？挂63.8万是不是套路？
能谈，但空间不超过2万。 我做二手房评估的朋友看过，同户型2024年6月成交了两套，一套63万（毛坯），一套68.5万（带全屋定制家具），我这套是简装带基础家电，折中挂63.8万，其实已经砍掉了"急售溢价"里的水分，不过有两个条件得说清楚：首付要求不低于四成（银行评估价只有61万，贷不了太多），另外中介费买家承担1%——这是我能想到最直白的让利方式了。
户型有没有暗病？窗户、隔音、下水道逐项说
- 次卧北窗确实对着天井，大约1.5米宽，采光不如南卧，但通风没问题，住人完全够用，介意的看房者基本当场就走了,所以剩下诚心买的人我会主动指出来。
- 楼板隔音一般——2016年的房子普遍没做浮筑地板，楼上拖拽椅子的声音能隐约听到，但好在邻居多为自住,租户比例不到三成。
- 厨房下水管在2023年底换过一节PVC管，当时花了400多块,有维修单据可查。
小区环境和管理水平，我住了五年的真实体感
龙城国际一共11栋楼，绿化率35%说得过去，但地面停车位严重不足，晚上六点半以后回来基本只能停到南门外的市政道路上（不贴条），物业是本地公司，效率一般，但胜在收费低——去年楼道灯坏了报修，第二天就换了。最加分的是小区北门有个3000平的社区公园，早晨遛弯的居民挺多,烟火气浓。
投资客可能忽略的隐性价值，我简单提一嘴
如果您是买来出租，这房子月租金在1800-2000元之间（链家上最小户型租到2100），按63万成交价算，租售比约1：290，在德州算中上水平，规划中的地铁4号线在东风东路设站，距离小区东门大约600米——这个信息在规划局网站公示过，但没动工,您自己判断。
最后提醒一句：看房时间最好约在工作日白天，那时候能真实感受到周边无噪音、小区内车流少的状态，我的电话中介手里有，直接约时间就行，不用提前沟通太多——房子这东西，光看照片永远感受不到站在阳台上看楼下银杏树晃动的那个瞬间。
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评论列表（4条）
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希望本篇文章《德州龙城国际房子急售，房东自述降价真相，这六点看完再决定要不要捡漏》能对你有所帮助！
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