上周陪老家亲戚在句容看房,从城南看到城北，中介小哥的嘴皮子都快磨出火星子了，回来路上我就在想，这两年问“句容房子能不能买”的人，比问“南京雨花台区还涨不涨”的还多，今天不整虚的，我把自己的看盘心得、扒来的数据、还有跟本地人聊的八卦，全摊开给你看。
先搞清楚你买句容，到底图个啥
很多人一上来就问“句容值不值得买”，但这话其实问反了。没有不值得买的房子，只有对不上的需求，我见过在仙林上班的小年轻，每天地铁S6号线通勤，觉得句容是宝藏；也见过手里攥着300万想投资的老哥，看了三个月黄梅镇的新盘，最后骂骂咧咧回了鼓楼。
如果你是刚需自住，重点盯这三个地方
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黄梅镇（S6号线沿线）：距离南京最近的门槛，地铁到马群换乘2号线大概40分钟，我实测过早高峰，从黄梅站出发，到新街口写字楼楼下，总共1小时出头，对比南京江宁滨江、禄口那些板块，句容黄梅的价格大概是它们的6-7折，首付30来万就能上车两房，周边生活配套基本靠小区底商，大商场得去仙林湖的万达茂，骑电动车15分钟。
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句容市区（吾悦广场周边）：本地人最认可的地段，苏南县城该有的配套这儿都有——中医院、崇明小学、大润发，烟火气很足，但注意，如果你是南京工作买这儿，每天通勤单程得再加20分钟，除非你公司就在仙林或者麒麟门，否则慎选。
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宝华镇（近仙林湖）：房价天花板，但也是坑最多的地方，表面看离仙林湖就隔一条七乡河，但学区、户口、医疗全部要回南京解决，我有个朋友2019年高位接盘宝华的某盘，单价1.6万，现在同户型挂牌1.1万还没人问，自住可以，投资算了。
投资客听好了，句容不是2016年的句容
我查了下近五年的数据,句容新房均价从2019年的1.2万左右，跌到现在的8000-9000元/平（部分偏远盘7字头），二手房挂牌量超过1.5万套，去化周期长达18个月，这是什么概念？你买的新房，交房那一刻起就亏15%，再想转手，得跟几百个房东抢几个看房客。
但也不是完全没机会,有两类人可以关注：
- 博远期规划的人：宁句城际二期（到茅山）、南京都市圈轨道交通网，如果真落地，句容西部几个镇还有想象空间，但记住，规划是规划，兑现周期至少5-8年，你手里的资金扛得住吗？
- 做民宿或养老的人：茅山景区、恒大文旅城周边的小户型，总价低（50-60万），周末出租给南京过来度假的游客，租金回报率能做到4%左右（一年2万来块），比存银行强一点。
三个谁都没告诉你的隐藏成本
物业费比南京某些小区还贵
黄梅那边新交付的楼盘,物业费普遍2.5-3元/平/月，一套89平的房子，一年物业费就接近3000块，而隔壁南京栖霞区的老小区，物业费才1.2元，关键是句容不少物业是外包的，服务跟不上，我亲戚家小区保洁一周才来两次。
次新房流动性差到怀疑人生
我加了五六个句容二手房中介的微信,他们朋友圈发的房源，超过一半挂了8个月以上，有个业主从去年9月挂到现在，价格从115万降到89万，带看量还是零，你要真急用钱，得做好打7折的心理准备。
学区概念水分大
句容本地名校（如崇明小学、华阳中学）确实不错，但跟南京比差距明显。别信“南外句容分校”这种噱头，我核实过，大部分是挂牌合作，师资还是本地的。
我的建议：跟着这张表选，不踩雷
| 你的人群 | 推荐区域 | 预算范围（总价） | 关键考量点 |
|---|---|---|---|
| 南京刚需（仙林/麒麟上班） | 黄梅镇地铁沿线 | 80-120万 | 通勤时间、地铁噪音、周边商业 |
| 句容本地改善 | 市区吾悦广场1公里内 | 120-180万 | 学区确定性、物业口碑、户型 |
| 纯投资 | 暂时别碰 | / | 除非你能全款且持有10年 |
| 养老/度假 | 茅山风景区周边 | 50-80万 | 医疗配套、社区活动、离南京距离 |
最后啰嗦一句,别被“南京后花园”这种词冲昏头，句容就是句容，一个普通的江苏县级市，房价高是因为挨着南京，房价跌也是因为南京一松绑，它就没了存在感，你如果非买不可，记住两点：第一，离地铁站步行不要超过10分钟；第二，别碰公寓和文旅盘，剩下的，签合同前多问一句：“这盘2018年卖多少钱？”答案会让你清醒很多。
说句掏心窝子的,我自己也动摇过，上周差点就签了黄梅某盘的认购书，但最后放弃的原因很实在——算上装修、税费和五年利息，我每个月要亏掉一次全家旅游的费用，句容这地方，适合住，不适合赌，你想清楚自己是哪种人了吗？
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评论列表（4条）
我是枝江市欲稻咚商贸行的签约作者“kyadmin”！
希望本篇文章《句容的房子，我劝你先别急着掏钱—一个跑过十几个盘的老业主大实话》能对你有所帮助！
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