包头悦城房价暴跌，每平跌去三千块，当年抢房的人还好吗？_房产

说起来挺唏嘘的，前几天路过包头青山区的悦城小区，看见中介玻璃窗上贴着一套89平米的两居室，总价65万，我愣是站在那儿算了半天——合着每平米才7300出头？要知道2021年那会儿，同户型挂牌价可是稳稳站在105万上下，成交价也极少低于95万。

也就是说，三年光景，这套房账面缩水30多万，够在包头买辆不错的越野车了，这不是个例，悦城从去年底开始，挂牌价就像坐滑梯——从每平米1.1万一路滑到现在的七八千，有些急售的顶楼甚至挂出过6500元/平米的价格,比周边老破小还便宜。

当年抢着买，如今急着卖

悦城这小区，位置真不差。青山区文化路商圈，旁边就是万达广场，学校、医院、公园全在步行十分钟范围内，2019年开盘的时候，正赶上包头楼市最后那波热潮，排号得托关系，开盘当天去化率超九成，我有个朋友老周，当时托人找关系才抢到一套116平的边户，单价10800元，首付掏了40多万，逢人就说“捡到宝了”。

现在的行情让他有点懵，上个月他楼下同户型成交了一套，总价78万，单价6700元，老周算了一笔账：当初贷款70万，30年月供差不多4300元，现在这套房子租出去租金也就1800元/月。“每月倒贴2500块养着，关键是卖也卖不动，诚心挂85万，看房的人都没几个。”

价格到底跌了多少？看这组数据

我翻了贝壳、安居客和58同城上近一年的成交记录，又问了两个做二手房的朋友,拉了个粗略的表格：

户型	2021年高点成交价	2024年近期成交价	跌幅	跌幅百分比
89平两居	95-100万	62-68万	-30万左右	约32%
116平三居	115-125万	75-85万	-35万左右	约30%
142平四居	145-155万	95-105万	-45万左右	约30%

注：以上数据综合链家、贝壳找房及线下中介访谈，取中间值，实际成交因楼层、装修有差异。

跌幅普遍在30%上下，这数字放在全国二线城市里都算扎眼的，更微妙的是，这个跌幅早就跌穿了2019年开盘价——意味着第一批业主如果现在卖房,连当年付的首付都收不回来。

为啥是悦城？三点原因说得透

第一，包头的人口盘子就这么大，七普数据显示，包头常住人口270多万，比十年前少了近10万，年轻人往外走，城区里新房供给却没停过，新区那边还有好几个大盘在卖，蛋糕没变大,切蛋糕的刀却多了。

第二，悦城当年透支了太多预期，那时候开发商拿“万达旁”、“地铁规划”、“学区房”做卖点，尤其“重点小学学区”这个说法，让不少家长咬着牙上了车，结果去年学区划片一调整，悦城被划到了新建的小学，虽然硬件不差，但名校光环没了——预期一碎，价格立马塌方。

第三，也是挺关键的一点——投资客集中出货，悦城开盘那几年，我认识的就有好几个朋友是买来投资的，全款付了等涨价，现在行情不对，这些投资客宁可赔本也要套现，挂牌量一大，价格互相踩踏，买家一看这架势，“再等等”的观望情绪更浓了。

那么问题来了：现在能买吗？

说实话，这个我真不能给拍板的话，如果你问我的话，倒是可以说说我观察到的两类人：

一类是刚需自住的年轻小两口，预算有限，现在悦城首付20万出头就能上车，月供跟房租差不多，虽然是老小区（2019年交付，房龄才五年，其实不算老），但地段摆在那儿，生活便利度没得说，这类人我觉得可以认真考虑，毕竟房子是拿来住的，只要不卖,涨跌跟你关系不大。

另一类是想抄底投资的朋友，我劝你先冷静，悦城的租售比现在大概1:450左右（总价80万、月租1800元），离合理回报区间还有距离，而且包头的二手房库存量还在增加，短期内看不到反弹的硬逻辑，如果非要买，至少做好“再放五年”的心理准备。

说点题外话

最近老周心态倒是放平了，他说了一句挺有意思的话：“房子就是个混凝土盒子，住得舒服最重要，天天盯着挂牌价那是自找不痛快。”他现在把房子好好装修了一下，打算长住了,周末还约我在楼下烧烤摊撸串。

夕阳底下，悦城的楼体看着还挺新，小区里遛弯的老人、追跑的小孩，烟火气一点没少，就是不知道那些挂在中介橱窗里的“降价急售”贴纸，什么时候能撕下来一些，反正市场这东西，谁也说不准，就像草原上的天气，看着晴天，说不定下一秒就起风了。

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