刚有个朋友给我打电话,开口第一句就是：“完了，我买房子的税是不是交多了？”他说中介给他列了个单子，什么契税、个税、增值税，加一块儿好几万，他看得眼花缭乱，签完字才回过神，问我到底怎么算的。
说实话,我第一次买房时也这样，售楼小姐说什么我就信什么，最后多交了不少冤枉钱，今天咱就好好唠唠这个事儿，把买房子上税这件事儿从里到外说清楚——省的可是真金白银啊。
契税：这是你绕不开的一笔大头
无论你是买新房还是二手房,只要过户，契税是必缴的，它是交给国家的“过户手续费”，法律依据是《中华人民共和国契税法》，2021年9月1日起正式施行。
税率到底是多少？
根据你买的房子面积和是不是首套,税率不一样：
| 购房情况 | 面积≤90㎡ | 面积＞90㎡ |
|---|---|---|
| 首套房 | 1% | 5% |
| 二套房 | 1% | 2% |
| 三套及以上 | 3%（部分城市可能更高） | 3% |
举个具体例子啊,你买了一套首套房，单价2万，面积100平，总价200万，那面积大于90平了，按1.5%算，契税就是200万×1.5%=3万元，懂了吧？就这么简单——但是你要注意，计税基数是“不含增值税的成交价”，这个后面细说。
有点小优惠，别错过
部分城市对“家庭唯一住房”有减免政策，比如一线城市有的区，如果你卖一套再买一套，甚至能退部分契税，还有那种拆迁户，拿着拆迁补偿款买新房，契税可以抵减——你拆迁款里补差价的那部分才需要缴税。
增值税：新房住户大多不用操心，但二手房得看年限
这税名听着吓人,其实目的就是“锁住短期炒房”。住宅满2年的话增值税免征，这个是国家层面的政策，全国统一，但不满2年，就得全额缴纳增值税——通常按5%征收率+附加税，加起来大概5.3%~5.6%之间。
咱们算一笔账：你200万买的房子，过了半年就想卖，按不含税价算增值税=200万÷1.05×5%≈95,238元，再加上一些城建税、教育费附加，差不多得花10万出头，这还没算中介费和个税。所以想短期转手的，得掂量掂量。
但如果你买的是新房（直接从开发商手里买的），那增值税不用你操心——开发商已经把含税价报给你了，这个环节叫“销售不动产增值税”，和咱们购房者没直接关系。真正要担心的是你以后卖房时那个维度。
个人所得税：卖房人交的，但说实话很多是买家扛
哦豁,这里有个小心机——名义上说个人所得税是卖方缴的，但实际交易里，卖家大多要求“净得价”，意思就是税费全让买家出，所以在谈判时你得心里有数，这笔钱大概率是你在扛。
个税怎么算？
有两种算法,看哪个划算用哪个：
- 差额计征：（卖房总价 - 买房原值 - 合理费用）× 20%
- 全额计征：卖房总价 × 1%（部分城市是1.5%或2%）
举个例子,你2018年花150万买的房子，装修花了20万（有发票、能证明），契税交了2万，今年200万卖出，那么差额计征 =（200-150-20-2）×20% = 5.6万，如果用全额计征：200×1% = 2万。这个例子明显选全额更划算。
但注意啊——“满五唯一”是免税的，意思是房子持有满5年，且是你（家庭）唯一住房。这种情况不分城市，全国都免征个税，所以很多老业主熬到满5年才挂盘，就是这个原因。
印花税、土地增值税、附加税……那些乱七八糟的小税种
其实老百姓买卖住宅,印花税是暂免的（2018年起就免了）；土地增值税对普通住宅也是免的——那是开发商该操心的；附加税呢，一般包含在增值税里一起收了，你别单独去算，容易把自己搞晕。
但也有特殊情形,比如你买的是非住宅类（商铺、写字楼、车位），那这些税就都得算上了，而且税种还不一样：契税一直是3个点，还有个土地增值税，按30%-60%的超率累进税率算，数字相当刺激，不过咱这聊的是“买房子”，普通住宅为前提，那些非住宅的咱不在这篇里展开。
中介最喜欢“算总价”，你最好自己拆开算
我的经验是,买房时中介给你列的“税费清单”通常会往高了估，或者浑水摸鱼把某些不该收的加进去，比如有的中介会收你“贷款服务费”“评估费”，这些和税无关，是中介自己的收费项目——你可以谈判，甚至投诉。
看税单时重点核对三样：
- 核税价：税务局认可的成交价，有时候比你合同价低（网签价和实际成交价不一致时，按核税价为基准）
- 税率：是不是按你的首套/二套身份正确用的
- 减免项：如果你是“满五唯一”、“家庭唯一住房”、“拆迁补偿”，都得出示证明材料
最后说两件你大概率没想到的事
第一,你交的税费和贷款额是挂钩的，比如做按揭，银行会评估你的首付款比例，而首付款里很大一部分就是税费——所以买之前得把自己手上能动的现金算清楚，不能只算房款本身。
第二,“算税”得看你合同签约时间点，有时候政策过渡期，晚签一个月，税额可能差好几万，以前有城市契税从1%调回1.5%的时候，一夜间有多少人排队过户，就是怕晚一步多交几万块。
对了,别忘了新房有个维修基金，每平米几十块钱，直接交给开发商代收，这个不算税、但也是一笔支出，买房时别只盯税钱。
呢,买房子上税这件事儿，别怕，也别懒，自己动手算一遍，就能避免交“智商税”，你可以在网上搜“国家税务总局”官网，找到你城市最新的计税标准，或者用那些中介开发的税费计算器，但最稳妥的，还是拿着购房合同去当地税务窗口问一嘴，别不好意思问，他们态度一般还行，毕竟你也是去给他们送钱的。
哦对了,开头那个朋友，我让他把合同和税费单发我，一看，中介给他按二套房算了契税——明明他首套贷款早就结清了，银行记录里能打出来，改个认定，契税从2%掉回1.5%，整整省了一万多。很多时候，不是政策复杂，是没人帮你抠那一下。
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希望本篇文章《买房子上税怎么算？我把契税、个税、增值税掰开揉碎讲给你听》能对你有所帮助！
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