买回迁户房子注意事项，那些中介不会告诉你的坑_房产

我有个朋友,前两年兴冲冲买了套回迁房，价格比周边商品房便宜了将近三分之一，直呼自己捡了大便宜，结果住进去半年，麻烦事一桩接一桩，先是办不了房产证，后来发现户型跟当初看的不一样，最离谱的是，原房主还跑回来要再收一笔“补偿款”。

说实话,回迁房这玩意儿，在二手房市场里属于典型的“香饽饽”加“烫手山芋”。价格确实诱人，但里面的弯弯绕，比老太太的裹脚布还长，今天我就把这套“避坑指南”掰开揉碎了讲给你听。

搞清楚这房子到底姓啥——产权性质是第一道坎

很多人一听“回迁房”三个字，就以为跟普通商品房一样，错了。

回迁房,实际上分成两大类：

已经拿了房产证的回迁房：这类房子跟商品房基本没区别，只要你手头有不动产权证，红本本，那就能正常交易，能贷款，能落户，就跟在市场上买任何一套二手房一样，走正常流程就行，唯一的区别是，这种房子当初是给拆迁户的，可能地段、建成时间特殊点。
还没拿到房产证的“指标房”：这才是雷区，说白了，你现在买的不是房子，是“购房指标”，你跟原房主签的合同，法律上叫“债权转让”，甚至是“房屋买卖预约合同”，这中间最大的风险是——你付了全款，但房产证上永远写的是原房主的名字，万一原房主欠债了，房子被法院查封；或者他反悔了，又卖给别人；又或者他去世了，子女不认账……你哭都找不着地方。

第一条铁律：没拿到不动产权证的回迁房，尽量别碰。 如果你真觉得便宜，非要买，那就得做好打官司的准备，你买的不是房子，是一个长达几年的诉讼期和巨大的不确定性。

风险清单：这些坑，个个都能要命

哪怕房子有证,也别掉以轻心，回迁房社区跟商品房社区，从骨子里就不一样。

户型、公摊和面积：你以为的60平，可能只有50平

回迁房的设计,往往追求“多快好省”，开发商为了多建几套房，户型经常是奇形怪状，我见过最夸张的，厨房是个三角形，转个身都难。

还有公摊,有些回迁房的公摊面积大得离谱，30%的都有，你以为买了个80平的两居室，实际套内面积才55平。签合同前，一定要去实地量一下房子，或者找房产证（或购房合同）上的“套内建筑面积”来核对，别光看建筑面积，那都是虚的。

物业和环境：你住的是家，不是群租房

回迁房社区一个普遍现象是：出租率极高，很多原住民一户分了好几套房，自己住一套，剩下的全租出去，这就导致社区里人员流动大，物业管理的压力也大。

电梯经常坏、垃圾没人清理、绿化带变成菜地、楼道里堆满杂物……这些事儿在回迁房社区里，太常见了，因为租户多，邻居的素质参差不齐，半夜吵的、乱扔垃圾的、楼道停电动车的……你管吧，人家说你多事；不管吧，自己住着难受。

买之前,建议你晚上九点之后去小区转一圈，看看楼道亮不亮、楼下吵不吵、电梯是不是常年坏，物业的口碑，在附近的中介和保安那里都能打听得到。

邻里圈层：有些事，比房价涨跌更重要

这话说得可能有点扎心,但很现实，一个社区的氛围，很大程度上取决于住户的构成，回迁房社区，往往是原住民、租户、新购房者混杂，原住民之间有自己的一套社交规则，新搬进去的人，可能很难融进去。

停车位？那通常是原住民优先，楼下的公共空间？可能长期被原住民占据打牌、晾衣服，你说他不文明，他觉得自己住了几十年就这习惯，这种矛盾和摩擦，会实实在在影响你的居住幸福感。买房前，问问社区里住的人，尤其多跟楼下的保安、社区工作者聊两句，他们最清楚这里的真实情况。

交易实战：合同里的文字游戏，一个比一个坑

终于到了签合同这一步。回迁房的交易流程，跟你买二手房不同，很多“潜规则”必须白纸黑字写下来。

付款方式：千万别一次性付全款

这是我最想强调的一点,如果你买的是有证的回迁房，永远走银行资金监管，就是把钱打进银行的监管账户，等过户完成，银行再把钱打给原房主，绝对不要因为原房主说“急着用钱”就把全款打给他。

如果你买的是还没下证的指标房,那更要命，这种房子没法走资金监管，你只能把钱打给原房主，然后等几年甚至十几年才能拿证，这期间，任何意外都能让你血本无归，我的建议是：这种情况，坚决不买，除非你能接受最坏的结果——钱没了，房子也拿不到。

税费和过户：羊毛出在羊身上

回迁房的原房主,当初拿到房子时可能没交什么税，但现在你要买，所有税费都得按二手房的标准来交，很多回迁房因为历史原因，土地性质是“划拨”的，不是“出让”，过户的时候，你得补缴一笔土地出让金，这笔钱可能高达几十万。

签合同前，你一定要问清楚：土地性质是出让还是划拨？如果划拨，谁出土地出让金？很多中介会含糊地说“买方出”，那你就要把这个金额写进合同里，别到时候临门一脚了，多出来几十万。

户口和学区：学校就在旁边，但你孩子可能上不了

原房主的户口,挂在那套房子里，你买了房子，原房主必须迁走户口，但在回迁房社区，很多人对户口不在意，或者原房主根本找不到人去哪里迁。合同里要明确写明：逾期不迁户口，每天罚多少钱。

学区就更复杂了,有些回迁房，教育局划的学区，跟旁边的商品房完全不一样，甚至有的回迁房，根本就不在学区范围内，你看着学校就在马路对面，但你的孩子可能上不了。去当地教育局官网查，或者直接打电话问，别听中介说“肯定能上”。

最后说几句实在的

回迁房这个东西,它最大的优点就是便宜，如果你预算有限，又愿意花时间去折腾，也不是不能买，但我还是那句话：买有证的，别碰没证的。多花点时间去蹲点，看看晚上9点和早上7点的小区什么样。合同一定找专业律师看，别觉得自己能看懂。

房子是用来住的,不是用来给自己添堵的，便宜是好事，但为了贪便宜，把自己后半辈子搭进去，那就真不值当，你多花点时间在前期研究上，后面住进去，才能踏踏实实过日子。

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